往期雜誌查閱
按總期數:第
按年份期數:
 首頁 > 專家論壇 > 正文
中國須建立房地產市場暢銷機制
China should establish a real estate market with long-term mechanism
易憲容 [第3409期 2017-12-29發表]

中共中央政治局2017年12月8日召開會議,分析研究2018年經濟工作。在會議公告中,提出了提高保障和改善民生水平,加快住房制度改革和長效機制建設。也就是說,十九大報告所强調的“房子是住的,而不是炒作的”將在2018年全面落實,建立中國的房地産市場長效機制將是2018年經濟工作的重要任務。
 
那麽要讓中國房地産市場回到居住功能,就得確立適應中國國情及市場規律的房地産市場長效機制的基本內容,就得確立如何來建立中國房地産市場長效機制。如果這些問題不清楚或不明確,要真正地建立起房地産市場平穩健康發展的長效機制是不可能的。
 

房地產市場問題有哪些?

 
實際上,要建立起具有中國國情、適應市場規律的房地産市場長效機制,這就意味着如何來判斷當前中國的房地産市場。對此,去年以來政府對是有明確認識的,在去年幾次中央政治局會議上,都强調要抑制資産泡沫,而當前中國資産泡沫主要表現是房地産泡沫。因為當前中國一線城市包括部分二線城市的房價實在太高,已經完全與居民住房消費無關。所以,這些城市的房價不調整,房地産泡沫不擠出,房地産市場是無法回到長效機制的基礎上去的。
 
現在的問題是,對於房地産業來說,如何能够既能保證國計民生,推進中國城市化的進程,又能够抑制當前房地産泡沫,防範中國金融市場風險。其實,要平衡這兩者關係,最為重要或核心的問題還得從住房本身的性質入手,而不是土地供應、住房保障制度、住房租賃市場發展等的問題。因為住房與其他任何商品最大的不同,不在於住房商品性,不在於住房供求關係,而在於如何把住房的性質界定清楚,就得從住房的多重屬性入手做出全面制度改革。這才是當前中國房地産市場制度改革的核心所在。因為住房既可是投資品也可是消費品,而投資品與消費品兩者的定價基礎、價格運行方式及機制是完全不同的。如果不是這樣,也就無法對房地産市場重新定位,無法讓當前以投機炒作為主導的房地産市場回歸到消費為主導的市場。
 

▲圖為家長帶着孩子在北京市昌平區回龍觀融澤嘉園小區內玩耍。融澤嘉園是北京市西城區舊城保護定向安置房項目。(新華社圖片)
 
而對房地産市場性質進行清楚界定,主要的工具與手段是稅收政策及信貸政策,而不是各種限購及限制交易。如果不能够通過稅收制度及信貸政策把住房的投資及消費兩者屬性進行清楚界定,或在事前、事中及事後嚴格地界定清楚,而且還是把兩者混為一談,那麽中國房地産市場最後一定會成為住房投機炒作的市場,中國房地産市場的泡沫同樣會越吹越大。前十幾年及當前中國房地産市場最大問題,就是不能够對房地産屬性嚴重界定,沒有把住房的性質進行嚴格界定清楚,這是中國房地産政策的嚴重失誤。幾乎所有國人都把住房只看到它的經濟屬性並把它當作是投機炒作攫取暴利的工具,特別是藉以購買住房消費的各種優惠政策之名而行住房投機炒作之實政策,更是鼓勵全民炒作住房,這才是中國房地産市場價格持續瘋狂、房地産市場亂象四起、社會道德沉淪、官員與住房有關貪污盛行等亂象的根源所在。而最近韓國控制房地産市場泡沫就是從住房交易累進所得稅入手。所以,對當前中國房地産市場來說,對它重新定位特別重要,關鍵的問題就是如何以信貸政策及稅收政策來落實對房地産市場居住功能定位,讓住房市場真正回歸到它的本性。
 

如何建立房地產市場長效機制?

 
所以,在建立起中國房地産市場的長效機制,最為關鍵的就是要對住房的性質在事前、事中及事後用信貸政策及稅收政策進行嚴格的界定。比如,把中國的住房市場嚴格區分為三個層次的市場,20%住房投資市場,70%住房消費市場,10%保障性住房等。在這三個市場採取完全不同的信貸政策及稅收政策。
 
比如,對於住房投資市場來說(如高檔住房),住房的投資炒作者如何購買,政府根本上就不需要用行政方式來干預,市場可自由交易。但是,對於住房投資來說,既不能用住房信貸優惠政策,更不能够用住房公積金來購買。購買者可以向銀行貸款購買,但信貸的價格完全由銀行與購買住房投資者雙方談判。其次,既然購買住房是投資,投資收益率只能是資本平均回報率,甚至過高的收益政府就得通過住房的交易稅、住房交易所得稅、物業稅及住房遺産稅、住房空置稅等稅收收為國有。因為這樣既可保證不至於把投資性住房炒作得瘋狂,也要保證社會財富分配的公平。住房財産稅是社會保證財富分配公平的最為重要一道閘門。
 
對於70%的消費性住房來說,在土地拍賣時明確規定這類住房是消費品,僅是滿足居民居住功能。對於這類的住房不僅要用稅收政策嚴格限制交易贏利,也要嚴格限制生産這類住房房地産開發商的利潤水平。即使出現消費性改善住房的交易,也得把其住房交易的溢價通過嚴格稅收收回,從而讓購買消費性住房根本就無利可圖。
 
同時,住房消費可以是購買持有,也可以是租賃居住。這也在於政府房地産市場能够鼓勵居民更願意租賃住房而不是持有。比如德國,對住房租賃者全面補貼,也不失為解决居民住房消費一種合適的方式。如果這樣,這類住房就能够真正成為消費品而不是賺錢工具。如果消費性住房回到它的居住的基本功能,那麽住房的價格將出現會面理性回歸,也不會出現房地産市場的泡沫。而消費居住性的住房市場,肯定要大於目前這種少數人玩的以投機炒作為主導的市場,對於有近14億人口的中國來說,居住性的住房消費市場將是一個無限大的市場。而一個以消費居住為主導的住房消費市場,不僅能够滿足國人基本住房居住需求,也可成為中國經濟增長及經濟繁榮的動力。對於10%以下的保障性住房,主要是解决特別弱勢居民基本居住的問題,由政府財政支付來做。
 
所以,要建立起適合中國國情、適應市場規律的房地産市場的長效機制,就得去除房地産市場的投機炒作功能,去除這70%的房地産消費市場賺錢功能。而這些都得通過用信貸政策及嚴格的稅收政策在事前、事中及事後嚴格的限定。如果能够做到這點,中國的住房租賃市場才能得以發展,再加上建立中國的住房保障體系,那麽中國的房地産市場才能够走上持續穩定發展之路,居住的民生問題就能够得以改善。否則,不去除這70%的房地産消費市場的賺錢功能,或不能讓這類住房真正地回歸到它的居住本性,而僅是增加住房供應及建立住房租賃市場,要建立中國房地産市場長效機制是根本不可能的。
 

住房市場變革的實質是重大利益關係調整

 
要對中國住房市場進行改革,就得對住房市場撥亂反正,讓住房回歸本原、回歸常識,而不是賺錢之工具,就是要讓中國住房市場轉型,中國經濟轉型,這是中國房地産市場一場重大理念及制度變革,也是一場重大的市場變革。而這種住房市場的變革及性質調整,其實就是一次重大的利益關係調整。這種變革對絕大多數人或中低收入者來說當然是有利,對少數住房投機炒作者或手上持有過多住房的人來說當然是不利。所以,要讓住房市場回歸到居住功能,肯定會受到各種既得利益者嚴重阻礙。對此,政府只有對住房市場制度進行重大改革,只能突破既得利益集團的阻礙,才能對住房市場重新定位並為住房市場走向健康持續發展之路奠定了原則與基礎,否則,當前中國房地産市場制度不進行重大改革,中國房地産市場問題無法化解。這是建立當前中國房地産市場長效機制確立的最大障礙所在。
 
 
 
易憲容
 
  1958年10月生於江西上高。曾在華東師範大學、中國社科院學習,分別獲得學士、碩士、博士學位。曾在中國人民大學做博士後。為國際新制度經濟學學會會員。曾在湖南師範大學、香港大學、中國社科院金融所工作。2016年起為青島大學經濟學院教授。專長為制度經濟學、現代金融理論和中國金融、房地產理論等,並為國內多所名牌大學EMBA課程的教授。



經導全媒體矩陣
共築中國夢
2018寶博會
不到武陵源 焉知張家界
蚩尤故里 神奇新化
《經濟導報》創刊七十週年
《經濟導報》電子雜誌3427期
經導品牌推廣
經導系列雜誌-《中國海關統計》
經導系列雜誌-《同心》會刊
經導系列雜誌-《文化深圳特刊》
《經濟導報》經典版面