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調控再加碼 樓市又刷屏
How is the property market of Mainland China influenced under government's stricter regulation and control ?
本刊記者 張立 [第3390期 2017-04-11發表]
最近一段時間個別地方房價又有比較明顯的上漲勢頭,一些地方政府積極作為,針對房地產市場變化的情況,進一步採取各種應對措施。
 

樓市又刷屏了!  本輪樓市調控有多猛?

 
據不完全統計,春節之後, 全國已有45個城市推出限購政策!除了增加限購區域、限制購買套數、提高首付比例、延長個稅或社保繳納時間等常規政策外,甚至,國家級貧困縣安徽臨泉縣也緊急對房價進行了限制。
 
3月17日,北京出台新政策,要求“居民家庭名下在本市已擁有1套住房,以及在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的,購買普通自住房的首付款比例不低於60%,購買非普通自住房的首付款比例不低於80%。”這意味着,北京的二套房首付門檻已為全國最高。
 
3月17日晚間,廣州也出台新的調控政策。如果說去年10月4日廣州出台的調控政策是對2013年11月的“穗六條”的重申,那麼此次新政策是名副其實的“加碼升級”。非戶籍人口購房門檻從連續繳納社保或個稅3年延長至5年;成年單身或離異人士也只能限購一套,劍指“假離婚”購房漏洞。
 

從上海到深圳,從北京再到廣州,認房又認貸已在四大一線城市全面實施。政策工具具有趨同性。而且,環一線周邊城市限購圈加速形成。到3月底,北京又突然發佈政策,商住房也限購了,而且是非常嚴格的限購政策,此政策一出,也就意味着手裏有商住房的,正在炒商住房的,全部砸在手裏了,幾無變現賣出可能。
 
相對於去年“9.30”連夜出台調控措施,本輪調控儘管範圍更廣,但很顯然絕不是地方上的“自選動作”,高層抑制房價上漲的意圖非常明顯。分析人士指出,從最近房地產市場的表現看,除了海南的房價屬於多年停漲後的反彈,其他很多地方可謂極度瘋狂。特別是熱炒京津冀概念,讓房價進入前所未有的癲狂狀態。比如石家莊的房價,幾乎一天一個價,根本無法用常識去解釋,環北京的一些城市,武清、固安,燕郊一房難求,市場上種種房價還會大漲的傳言引發恐慌,這種情況下,在政策層面進行疏導和表態是必要的,也是為一些熱炒的地區回歸理性的關鍵舉措。
 

節後全國多地樓市    回暖顯著

 
日前,國家統計局發佈了1~2月份全國房地產開發投資和銷售情況。數據顯示,2017年1~2月份,全國房地產開發投資9,854億元,同比名義增長8.9%,增速比去年全年提高2個百分點。數據表明,房地產開發投資增速保持回升趨勢。從銷售量看,1~2月,商品房銷售面積14054萬平方米,同比增長25.1%,增速比去年全年提高2.6個百分點。從數據看,春節後全國多地區樓市回暖顯著。
 
在剛剛舉行的“中國發展高層論壇2017”上,國務院發展研究中心市場經濟研究所所長王微指出,經濟告別高速增長,資金湧入房地產市場、住房需求和城市化發展階段的變化,造成了本輪房地產價格的快速上漲。
 
王微表示,目前中國房地產市場正在進入一個新的發展階段,尤其是2015年到2016年這一輪房價的快速上漲,從大城市的點漲到二三線城市的普漲,再到地價和房價的輪動上漲,以及大中小城市的高度分化,這些和當前的階段性變化是緊密聯繫在一起的。“上漲的主要原因是大量非銀行資金,包括實業、企業的資金、資本市場的資金大量進入房地產,帶動了整個房地產價格的快速上漲,我們認為當前房價還是存在着泡沫風險。”
 
對於供求結構問題,王微指出,當前中國的房地產供求與20年前有很大的不同,首先是告別住房從無到有的階段,轉向從有向好,目前全國住房比例是戶均一套房。“當然分佈上有很大不同,特別是對於市民來講還是缺乏。”
 
其次,是中國城市化進程中已經跨越了50%的關鍵節點,在這個節點之後,一是房地產投資的高峰期要過去,同時,整個經濟對房地產財富的需求也在增長。此外,城市發展形式不再是城市規模和數量的擴張,而是圍繞城市的大都市區或城市集群的大量發展,未來的住房需求會向這樣的城市加快聚集。
 
再次,是城市規模擴大過程中,城市的人口結構、家庭結構、收入差距在不斷擴大。未來不再是“一刀切”的住房需求,政策要考慮更多新的因素。
 

寬鬆貨幣政策    開始逐漸收緊

 
政府抑制房價的決心為何如此之大?對此市場說法不一:有人認為,是因為超高的房價已經超過了普通人可以承受的範圍,怨聲載道,為了平抑民憤,政府才不得不出手調控的。也有人認為,是內外經濟環境的夾擊之下,高層不得不出手調控,如果任由房價上漲,房地產泡沫的破裂會給中國經濟帶來沉重一擊。
 
對於以上兩種說法,有分析指出,雖然都有一定的道理,但出於對前者的考量絕對比不上後者。長時間的貨幣超發和資產泡沫,使人民幣面臨着巨大的貶值壓力,房地產可能成為壓倒匯率的最後一根稻草。
 
從政策力度來看,就是要徹底把樓市的流動性鎖死,不讓更多的人再出手買房了,只留下一個小口子,讓剛需一族能夠購買第一套房產(但這波人不是購房主力軍),其他人如果在這個節骨眼上買房需要支付更高的首付,或者是根本沒有購買多套住房的機會。這就是用限制需求的手段抑制貨幣信用向房地產流動,以穩住匯率。
 
3月16日,美聯儲宣佈加息25個基點,聯邦基金利率從0.5%~0.75%調升到0.75%~1%。在美國宣告加息的七個小時之後,央行就快速作出回應:上調當天7天期逆回購操作中標利率由此前的2.35%至2.45%,14天逆回購操作中標利率由原來的2.5%上調至2.6%,28天逆回購操作中標利率由此前的2.65%上升至2.75%,同時上調6個月期和1年期MLF操作利率。
 
這已經是2017年以來公開市場詢價利率的第三次上調。很多人把這種上調公開市場利率稱為假加息,因為商業銀行的資金成本提高了,但是個人房貸並不受影響。但是,這種情況根本不可能長久持續下去,假加息遲早會演變成真加息,銀行不是做慈善的,資金成本的走高只能轉嫁於借貸人身上,中國貨幣政策的轉向近在咫尺。但礙於當前的經濟狀況和龐大的地產泡沫,不得不採取這種謹慎的“假加息”。
 
央行行長周小川在博鰲論壇的講話,也明確提出在實施多年量化寬鬆貨幣政策之後,本輪政策週期已經接近尾聲,即貨幣政策不再像過去那樣寬鬆。
 

市場期待調控    長效機制出台

 
在市場對政策本身不信任的情況下,市場的反彈力度超過了預期,如果不在政策層面釋放明確的信號,市場可能再次面臨失控的局面,繼續推升價格泡沫,提升系統性風險爆發的系數,這是任何人都不願意看到的。在這種情況下,連續出台政策,釋放明確的紅線和信號不僅必要,而且及時。
 
分析人士指出,在釋放信號,劃出紅線,表明態度的同時,必須對目前實施的一些政策進行反思。今年很多城市表態,要確保“房價環比不上漲”,為了完成這個目標,無所不用其極,採取各種辦法限制高價樓盤上市,這樣做的結果是人為製造了短缺的恐慌,為什麼杭州、北京等城市新房一房難求,根本原因就在於人為控制價格,導致開發商要麼推遲開盤時間,要麼想方設法規避限價措施,加價賣房就成了流行規則。
 
在“2017中國發展高層論壇”上,新上任的國家發改委主任何立峰稱,當前房地產和實體經濟面臨失衡。2017年要堅持因城因地施策去庫存,按照“房子是用來住的不是用來炒的”定位,加快健全促進房地產平穩健康發展的長效機制,控制信貸資金過度流向房地產業。
 
面對房價上漲壓力,地方政府落實樓市調控的主體責任愈加艱巨,市場期待能夠儘快出台樓市調控的長效機制。一些地方住建部門負責人稱,“環比不增長”成為地方調控的主要目標,但限於地方事權,地方政府在樓市調控中只能通過戶籍、社保年限、首付成數等進行調控。因此有專家指出,限購限貸並非解決房地產問題的根本之策,實現房地產長期穩定健康發展,需要基礎性制度和長效機制保障,包括基本住房制度、住房金融制度、土地供給制度和房地產稅收制度等內容。而長效機制涉及金融、稅收、土地財政等宏觀政策法規,需要從國家層面儘快理順相關法律法規政策的制訂和銜接,才能讓地方政府在落實主體責任時具有更強的操作性。
 
清華大學中國與世界經濟研究中心主任李稻葵也表示,一定要有一個長期的根本性措施,地方政府必須拿出相當的土地財政收入及賣地收入,要成立基金,長期租給那些中低收入人群,以此來穩定房地產市場,讓中低收入人群不受高房價的困擾。同時按這個方式,也可以讓地方政府化解一部分高庫存的問題。
 

調控之後    房地產向何處去?

 
新一輪房地產調控效果等問題引起了廣泛討論。從客觀邏輯的角度,究竟什麼因素決定房地產市場的銷量、價格和投資?新一輪房地產調控效果如何?調控之後,房地產將向何處去?
 
方正證券首席宏觀經濟學家任澤平指出,90%以上的流行觀點都是錯誤或者帶有偏見的,越是流行的觀點越是用情緒代替分析。他認為可以簡化為一句話“房地產週期:長期看人口、中期看土地、短期看金融”。因此,對未來房地產走勢,他指出了六問:
 
1.人口年齡結構和人口遷移決定了房地產需求的長期基本面,人口資本技術決定的中國經濟增長前景如何?未來人口遷移的基本趨勢是什麼?是繼續向大都市圈遷移,還是像規劃裏寫的“控制大城市規模、重點發展小城鎮、區域均衡發展”?大城市是人口控制的問題還是城市規劃的問題?
 
2.土地供給決定了房地產供給的中期基本面,在庫存去化充分、供求緊平衡的熱點城市,土地供給能否增加?能否實現人地掛鈎?為什麼越是大城市土地供給越緊張?大城市真的缺地嗎?
 
3.金融條件(利率、槓桿)決定了房地產需求的短期基本面,未來低利率環境能否改變?中國會否步入一輪貸款利率的加息週期?放在更長遠的角度,貨幣還會否超發?
 
4.房地產調控二十年來,為什麼限購限貸僅能起到短期效果?限購限貸是永遠消除還是暫時推遲居民的改善性需求?房地產調控成本最終是誰承擔的?過去二十多年房地產長期牛市下,誰是房價上漲的受益者?房地產市場的利益博弈結構和行為模式是什麼?
 
5.什麼是房地產的長效機制?房產稅能否推出?為什麼有的地區比如德國,對房價調控相對成功;有的地區比如香港,房價奇高?中國一線大城市未來是德國化還是香港化?
 
6.中國房地產市場的風險有多大?房價收入比、租金回報率、槓桿率等究竟哪個指標能衡量房地產市場風險?觀察到哪些跡象我們需要提高警惕?
 
任澤平稱,對未來房地產形勢,答案就在上述六個問題里面。



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