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繼續炒房既無趣又無益
Keeping flipping properties is neither interesting nor healthy
鐘偉 [第3394期 2017-06-05發表]

▲5月18日,國家統計局發佈的數據顯示,4月份,15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅回落,9個城市環比下降或持平。這9個價格環比下降或持平的城市是天津、上海、南京、合肥、福州、杭州、廈門、深圳、成都。圖為廣西南寧高新區部分建築。(新華社圖片)  

從1998年至今,國人對房價的看法,是經過20年的波折和疑拒,逐漸建立起了房價永遠上漲的信念。甚至每有大政方針,人們總是用有沒有炒房機會的角度來解讀。眾人皆知美之為美,斯惡矣!隨着抑制樓市泡沫的組合拳不斷加強,炒房盛宴大致結束,繼續炒房思維既無趣且無益。

如何看待中國的絕對房價?已經不低了。以中美之間做比較,不僅總體房價已高於美國,即便拿紐約和北京相比,除了少部分頂級豪宅之外,北京總體房價也已貴過紐約。儘管中國有聚斂儲蓄率高、經濟成長快、人地矛盾大等因素,但房價貴是不爭的事實。

如何看待中國的相對房價?已經很高了。中國70個大中城市的房價收入比高於50倍,商品房租金收益率低於2%,以京滬為例,300萬元一套的住宅已十分罕見,假定其每年漲5%便是15萬元,這已遠遠超出了京滬中等以上收入白領的月薪。

如何看待中國房地產的發展階段?暴風驟雨的20年已經終結,未來房地產可能也是穩中趨緩。儘管中國城市化率仍然不高,仍有7億農民,但涉及三農的政策基調難以發生劇變,加之保障房建設的巨大力度,使得房地產市場逐漸從總體供不應求轉向供應過剩。即便產房機會仍存,也是局部市場和特定物業的小機會。

如何看待中國房地產金融風險?有輿論指出中國樓市市值相當於GDP的411%,比全球平均水準高出260%,是全球最大泡沫。這種說法過於誇張和缺乏支撐。中國樓市經歷了風雲激蕩的20年,商品房累計銷售金額約在65萬億元,其中絕大部分為2010年之後所銷售。因此,中國樓市市值可能在120~150萬億元。另據國家統計局調查,2015年底中國城鎮居民人均財富約14.5萬元,其中不動產佔比約65%。考慮到中國居民銀行儲蓄等動產的規模估計,我們也可大致推算出不動產市值。截止到2016年底,中國個人住房按揭餘額和公積金貸款餘額相加約20萬億,從按揭率、按揭違約率和按揭早償率看,迄今為止,儘管中國樓市局部泡沫化,但總體金融風險基本可控,中國金融體系有充裕的斡旋餘地來應對樓市調整。

如何看待中國樓市的庫存狀況?這輪樓市回暖,大約是在2015年9月份開始,在2016年全年維持了高熱度。因此庫存去化剛剛經歷了5個季度,去化約2.5~3億平方米。但從2016年全年的在建面積、新開工面積和待售面積看,中國樓市的庫存去化問題略有緩解但未有根本逆轉。樓市巨大庫存不是短期形成的,也絕非可迅速消化的問題。

如何看待中國樓市的負面衝擊?樓市的發展有諸多好處,例如改變了城市面貌、改善了居民居住條件、激勵了土地財政、帶動了上下游相關產業、為基礎設施和園區建設充實了財力等。但其也有負面影響。一是弱化了認真做好實體經濟的吸引力,二是惡化了居民收入分配。往往做十年企業,上十年班,不如炒一套房。無心實業、無心敬業,熱衷炒房可能對整個社會造成了較大傷害和財富過度集中。

如何看待中國樓市調控的未來趨勢?政策組合拳不可能逆轉。短期看,限購限貸等的行政手段和市場手段平行使用;中期看,增加土地和住宅供應,打擊市場漲價預期不會手軟;長期看,做好全國不動產統一登記平台、完善個人所得稅和試行房地產稅也是必然選擇。房地產調控的長效機制正在有序形成。因此,政策環境已使得炒房者沒有什麼可乘之機。

如何看待和中國樓市相關的金融環境?有幾點是明顯的,一是隨着美聯儲的加息和縮表,其他國家的央行也將被迫收緊流動性,中國央行也不例外,流動性可能穩中趨緊,利率趨升。二是金融要穩要活,金融監管強化和金融風險宣洩並行,房地產去槓桿去庫存仍將延續。三是各種穩健的現金管理計劃的收益率將持續上升,有可能替代房產成為更實際可選的投資選擇。

結論是,中國一度風起雲湧的房地產爆發增長期可能已在逐漸遠去,一度神話的炒房暴富術可能也將明顯退潮,次貸危機後一度異常寬鬆的貨幣政策也在明顯轉向。這些因素決定了繼續炒房的慣性思維,有可能不僅無趣、也可能危險而無益。



 










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