首頁 > 香港財經 > 正文
港樓市升不停
The Hong Kong's property price rises ceaselessly
本刊記者 胡倩怡 [第3392期 2017-05-08發表]
 

 
香港作為全球數一數二最貴的住宅市場,樓價在過去五年升幅近五成。儘管政府“辣招”不斷,但樓價指數卻屢屢破頂。截至4月21日,中原城市領先指數(CCL),最新報152.77點,按週升0.13 %,連續9週創新高。當中,中原城市大型屋苑領先指數CCLMass報154.73點,按週升0.14%;CCL(中小型單位)報152.96點,按週升0.12%。
 
有資料顯示,環球資金繼續流入本港物業市場,令到樓市興旺。摩根大通亞太證券研究部董事總經理Cusson Leung認為,香港的樓價正在接近頂峰,而且從經濟上看是“不可持續的”。

 

未來樓市升或跌?

 
香港住宅樓價持續破頂,已經與普羅大眾收入脫節。摩根士丹利表示,現時香港市民置業需要15.5年收入,較新加坡高逾一倍有餘,更與1997年相似,供樓負擔比率達到63%,預期今年香港住宅樓價會下跌5%,更預言跌勢會持續幾年。
 
這邊有人不看好未來樓市,另一邊廂,也有人持樂觀態度,看高一線。萊坊大中華區研究與諮詢部主管紀言迅預計,儘管政府推出不同的樓市降溫措施,2016年本港樓價上升4.2%。政府於今年4月份宣佈向以一份文書購買多個單位的首次買家徵收一次過15%的印花稅,預計不會抑壓樓價上漲,因為這些交易僅佔本港總住宅交易不到5%。但高地價和強勁的房屋需求仍會為樓價提供支持,預計2017年本港樓價將會有5%的溫和升幅。
 
麥格理中國及香港房地產研究部主管吳嘉俊也表示,香港有錢人眾多,今年第一季度,成交量中95%來自香港本地買家,市場大部分是本地需求主導,認為即使美國再加息兩至三次,亦不會影響市場氣氛,計及加息及政府推出新樓市調控措施,料今年香港住宅樓價上升5%。
 
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示,4月11日政府宣佈“一約多伙”需繳交15%印花稅,加辣主要針對大手投資者購買個別新盤。樓市在用家主導的升市中,相信加辣無阻二手樓市上升的走勢。去年11月政府加辣,CCL於高位橫行12週,期間累計升幅達1.91%,樓價並沒有因加辣而下跌。CCL繼續向170點至175點目標邁進,預測升幅約兩成,料整個升市長達3個季度至一年半左右。
 
未來樓市看漲還是看跌,中資力量也是一個不可忽視的考慮因素。據高力國際數據顯示,2016年初至今年第一季度,內地發展商在香港市場競標獲得10幅土地,總耗資588.9億港元,佔同期香港整體土地招標成交金額的57.7%。其中,今年第一季度更是勢不可擋,香港政府招標出售的三幅土地均被內地開發商收入囊中,金額達致361億元。
 
高力國際預計,今年香港將有機會取代紐約,成為中資境外房地產投資最大的市場。值得注意的是,去年中資財團對香港的物業投資額已經超過倫敦和悉尼,僅次於美國,全球排行第二。
 

收緊“一約多伙”

 
今年以來,樓市“一月多伙”個案增加,引起關注。據了解,自去年11月香港政府將印花稅統一調高至交易額的15%後,由於該“辣招”不適用於交易時無物業的港人,因此出現了有首次置業買家以一張合約同時購買多個單位,以此避免繳交額外的印花稅的現象。因此,4月12日晚上,行政長官梁振英宣佈,從4月13日淩晨起收緊住宅印花稅,任何本地客以“一約多伙”入市需繳15%的印花稅,以杜絕投資者迴避辣招。
 
中原按揭董事總經理王美鳳認為,政府收緊“一約多伙”相當於釋放供應予一般買家及按揭申請人。
 
她指出,今次收緊豁免有助堵塞避稅漏洞,恢復15%“辣招”效用,有助調節樓市健康發展,預料新盤會減少提供最近流行大手優惠的做法,紓緩部分新盤向大手投資者傾斜而導致供求失衡的狀況。
 
但王美鳳又指出,由於“一約多伙”主要涉及新盤及樓花買賣,投資性質居多,買家未必有即時按揭需要,銀行已針對這類投資用途及多重按揭審批貸款,相信對按揭層面影響不大,而且屬於正面。
 
紀惠集團副主席及行政總裁湯文亮也認為,出招只是堵塞過往漏洞。在政府未推出15%新印花稅前,“一約多伙”並不是太過瘋狂,因為最多是節省了4.25%的印花稅,但推出之後,最高可以節省10.75%的印花稅,變得非常吸引,造成“一約多伙”成交量大增。他估計在林鄭月娥上任後半年內,就會宣佈兩年後撤SSD以及15%新印花稅,令到有樓的人可以等兩年才買,讓初次置業者多些機會上車。
 
有民調顯示,有近六成香港市民冀望林鄭月娥上任後能優先處理“三座大山”,其中一座則是住屋問題。
 

警惕樓市高風險

 
面對香港樓價居高不下,財政司司長陳茂波稱,雖然樓市近期再度升溫,但基本因素已起根本變化,土地供應增加,他提醒有意買樓的市民,指未來3、4年的單位供應最少有9.4萬伙,處於高水平,過去幾年住宅供求偏緊的情況將不會重現;而且美國加息週期開始,美國利率未來將向上,香港也難以長期處於超低息環境,樓市屆時可能會出現調整,樓市風險正在加大,呼籲市民置業時要衡量風險,量力而為。
 
另外,瑞信近期也發表研究報告,維持對香港置業需求謹慎態度。
 
近日,花旗銀行公佈最新市民置業意向調查結果,超過60%受訪者認為樓價在未來12個月還會上升,更有超過20%受訪者對現時入市買樓非常感興趣,然而有70%受訪者稱現時不是置業的好時機,反映在樓價持續高企之下,市場都持觀望態度。
 
花旗銀行零售銀行業務主管林智剛認為,市場對加息預期升溫,市場在置業前應量力而為,建議先透過銀行作為物業估價及通過壓力測試,避免出現因估價不足或因利息上升而增加供樓負擔,從而影響財務預算。



習近平主席出訪越南老挝新聞專題
聚焦十九大
共築中國夢
香港回歸祖國20週年專輯
回歸20載內地與香港合作成就薈
世界遺產地 絕版武陵源
《經濟導報》創刊七十週年
《經濟導報》電子雜誌3405期
往期雜誌查閱
按期數查閱
按年份期數查閱
經導全媒體矩陣
經導品牌推廣
經導系列雜誌-《中國海關統計》
經導系列雜誌-《同心》會刊
經導系列雜誌-廣西《北部灣》
經導系列雜誌-《文化深圳特刊》
全球商報聯盟