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金管局再加辣 遏樓市熱潮
HKMA tightens screw on borrowers of multiple loans to cool the property market
慧心 [第3394期 2017-06-05發表]
樓市泡沫高企,發展商一再為旗下新盤提供高成數按揭,令銀行潛在風險不斷提高,金融管理局(簡稱金管局)最終再出招,收緊銀行對發展商的融資,包括對地價成本貸款比率、建築成本貸款比率,及整體貸款對物業完成預期價比率的上限,較現時銀行自訂一般上限降一至兩成;並提高銀行貸款予發展商的風險加權資產(RWA)要求,冀藉兩招遏止樓市亂象。
 
▲美國預期6月加息,有意置業人士要留意供樓負擔隨時增加,入市要量力而為。
 

措施對銀行影響輕微


樓價愈升愈高,政府增加土地建屋的速度遠追不上樓價,令樓市更見瘋狂;加上發展商高價投地,同時一再為買家提供高成數按揭以助置業,更是火上加油,令金管局於5月中宣佈,收緊銀行對地產發展商借貸比率,分別將地價成本融資上限由五成降至四成,建築成本融資上限由100%降至80%,而整體貸款上限則下調至物業完成後預期價值的50%,有關新招6月1日生效。

正如金管局收緊市民買樓按揭成數,表面是控制銀行風險以保金融穩定,實際是配合政府為樓市降溫,市場雖然質疑實際成效,但最少出招會為市場帶來短期的心理影響,也加重發展商的投地成本。

銀行公會署理主席龔楊恩慈指出,金管局收緊銀行對發展商的貸款要求,此政策為恒常的風險管理措施,能夠減低借貸風險及提高資產質素。有關措施對不同銀行及發展商影響程度不同,而去年有關物業投資的貸款,佔整體貸款只有逾一成,料措施對銀行影響輕微,但對地產發展商的影響就需稍後才浮現。

至於面對金管局連環出招加重銀行新造按揭資本成本,其中針對採用“內評法”計算資本充足比率的銀行,其新造住宅按揭貸款“風險權重”下限由15%提高至25%,以減少銀行按揭貸款,加強銀行的抵抗風險能力,但同時亦會令銀行的借貸成本因而增加,而銀行其他貸款生意亦會相應減少,亦加重按息上調的壓力。

 
▲金管局收緊樓按成數,遏止樓市亂象。


多間銀行提高按息


本港四大銀行已公佈將銀行同業拆息(H按)上調至H+1.4%,其中滙豐銀行及渣打銀行(香港)已於5月29日生效,至於恒生銀行及中國銀行(香港)則於6月5日實行,市場預期,其他中小型銀行料陸續跟隨“大隊”調高按揭息率。

金管局這兩招能否將樓市亂象改正,相信仍要配合其他措施,值得注意是美國預期6月加息,有意置業人士不可不留意供樓負擔隨時增加,故入市要量力而為。

市場普遍認為金管局的措施對有實力的發展商影響不大,如屬上市公司的發展商可選擇發債融資,而來港投地的中資機構,又多屬財力雄厚,故所受影響亦不大,較受影響應為本地中小型發展商。

至於穆迪調低內地及香港信貸評級,是否反映香港經濟及金融市場響“警號”,港人一面倒傾向樓市,已窒礙經濟發展,在市民瘋狂入市下,加按情況亦趨向嚴重,這問題非常值得金管局注視,因為不少住宅能加按來自樓價升幅,若樓市逆轉,這類單位易跌入負資產行列,與高成數按揭問題如出一轍。

現時銀行與財務公司同樣在爭奪樓按市場,金管局亦可從多方面作考慮,如限制銀行為樓花期過長項目承造按揭,其實過往銀行只會對樓花期不超過半年的項目提供貸款,但近年新盤主導市場,項目的樓花期又動輒逾一至兩年,理應大部分銀行不會提供按揭,但在樓按市場競爭激烈下,卻有愈來愈多銀行參與,並在為爭奪市場客戶,打起按息戰。

此外,金管局要求銀行降低對涉及多於一個按揭的貸款比例,有財務機構認為對他們而言是商機。英皇證券(0717)行政總裁楊玳詩在公司中期業績會上指,金管局收緊銀行貸款的政策,將為旗下新發展的樓宇按揭業務帶來商機,未來亦會積極發展。

銀行不借,令準買家轉移向財務公司借錢,要償還較銀行為高的利息,但本港對財務公司監管有限,若本港經濟轉壞,業主無力還款,隨時以“借上借”方式來還款,屆時樓市出現更多非市場所能預期的壞賬,對香港經濟投下更大炸彈,故正視財務公司的監管問題,更是刻不容緩。






 



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