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樓市高溫熱浪逼人
The real estate market sweltering with heat
本刊記者 胡倩怡 [第3395期 2017-06-19發表]
6月9日,中原城市領先指數(CCL)最新報158.92點。中原地產研究部指,CCL連續16週創新高,超越了1996年12月8日至1997年3月16日期間15週的紀錄,為20年來最長破頂紀錄。中原地產研究部相信,樓價上升走勢不變,CCL會以160點為短期目標。

 
▲本港樓市持續狂熱,中原城市領先指數(CCL)連續16週創新高,為20年來最長破頂紀錄。
 

大行料樓價轉跌


本港樓市持續狂熱,看似只升不跌,但也有大行唱淡本港樓市。德銀8日發表報告指,經過對本港人口深入研究後,對本港樓市需求看法轉趨負面,隨着住屋需求減弱,加上供應持續增加,故降低本港中期樓價預測,估計空置率會由現時的4%升至9%,每呎樓價料至2026年,將由現水平累跌48%。

從人口因素來看,德銀指,本港老齡化問題嚴重,本地自然人口增長率已見頂,至2027年料將轉為負增長,加上移民人口減少;而25~44歲人口佔總人口比重亦持續萎縮,已由1995年的38%,降至現時的29%,料於2025年會進一步跌至26%;另一方面,60歲以上人口佔人口比重則持續增加,料會由現時的22%升至30%。香港已成為亞洲區內60歲以上人口最多的地區,僅次於日本。而隨着息口上升,整體負擔力將轉弱,再加上人口老齡化令按揭年期持續縮短,預計至2019年僅11.5%的本港家庭有能力置業。

除德銀之外,大摩亦預料按息上升將導致本港樓市負擔能力惡化及樓價下跌。

日前,渣打、中銀香港、匯豐和恆生都相繼宣佈上調按揭利率。據了解,這四大銀行佔香港按揭市場的份額超過七成,這標誌着自2015年底以來香港銀行界的按揭利率“減價戰”將結束。

 
 

購買力與樓價脫節


有見本港樓價連連破頂,金融管理局總裁陳德霖警告,市民買樓的購買力與樓價脫節情況越來越嚴重。他表示,現時樓宇供款相對收入比率為71%,雖然較1997年時的106%為低,但現時按息低,未來利息上升會相應增加供樓負擔,提醒置業人士警惕風險。

本港樓市走勢受多重因素影響,包括整體供求及市場預期。金管局早前宣佈推出第8輪逆週期措施,當中包括提高銀行信用風險資本要求,新造按揭貸款風險權重下限從15%提高到25%;將涉及一個或以上現有按揭貸款的借款人及或擔保人的按揭成數上限下調一成;將主要收入來自香港以外地區借款人的“供款與入息比率”上限下調一成。美國正式進入加息週期,陳德霖提醒置業人士要小心樓價及利率兩大風險。

身兼房委會主席的運輸及房屋局局長張炳良也表示,在全球低息和借貸寬鬆的大環境下,樓市亢奮、熾熱,令泡沫風險增加,樓價與市民的購買力嚴重脫節,市民普遍認為樓價還有上升的空間。面對本港樓市強勁升勢,反映樓市無可避免受買家及社會情緒影響。隨着美國利率逐步正常化,未來按息可能面對上調壓力,加上預期未來三至四年潛在私宅供應可升至9.6萬伙,勢必影響樓價,他呼籲市民入市前需留意風險。

 

風險不容低估


儘管政府“辣招”不斷,樓市卻狂熱不減,市場氣氛依然亢奮,CCL屢創新高,面對如此景象,彭博日前引述多方數據和分析,警告若樓市轉向,對香港經濟將有沉重後果,或重蹈1997年樓市泡沫爆破的覆轍。

據數據顯示,目前香港按揭貸款佔GDP比率達47%,較1997年高14個百分點,平均每名港人背負的按揭貸款則為15.8萬元,較1997年也急增1.29倍。報道指,目前申請按揭的港人年齡層集中在25~40歲,若未來按揭利率上升,將加重這些人的負擔,削弱他們的消費能力,進而影響香港經濟的可持續發展。

上月,金管局前總裁任志剛就全球金融經濟形勢發表評論。他表示,過去20年經歷過兩次金融危機,分別是1997至1998年及2007至2008年,兩次相距10年時間。至今,距2008年金融海嘯差不多10年。如果發生新的金融危機,可以比以往的規模更大、更嚴重。

儘管任志剛對香港銀行制度應對金融危機具有信心,但是,他談論了金融危機可能又一次爆發的言論,而且警告香港必須準備迎接股市和樓市同時下跌的考驗。

就樓市而言,今年以來,本港樓市頻頻見頂,在政府的“加辣”措施及金管局的逆週期調控措施頻推之下,不少置業人士依然蜂擁入市,樓價節節攀升。高處不勝寒,樓市泡沫一旦爆破,就如黃河缺堤,情況將一發不可收拾。如此情況,應當引起各方關注,及早防範於未然。






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