首頁 > 香港財經 > 正文
香港樓價見頂?
Have Hong Kong's housing prices touched the roof?
本刊記者 胡倩怡 [第3402期 2017-09-25發表]
今年以來,香港樓市持續火熱,屢屢見頂。有數據顯示,香港樓價升幅領跑亞洲,按年飆升21%。現在,又進入樓市“金九銀十”時節,樓市後續情況會如何?市場上關於樓市見頂聲音此起彼伏。有機構就對樓市看高一線,戴德梁行預期,樓價至年底會再升5%,全年將累升15%到20%。但也有機構發出警示,著名評級機構標準普爾認為,香港已達至危險水平,情況有如亞洲金融危機爆發之前的局面。另一方面,摩根士丹利亦預料,香港樓價已經見頂,後市幾無上漲空間。
 
大摩表示,今年住宅樓價上漲10%,主要是因為香港未有跟隨美國加息,令香港銀行同業拆息(HIBOR)逐漸追平倫敦銀行同業拆息(LIBOR)。此外,發展商為買家提供按揭貸款、本港工資按年錄得4~5%增長,這些因素均有助於買家維持供樓還貸的能力。與此同時,失業率低、香港經濟增速勝於預期、股市上揚等均有利樓價保持升軌。
 
▲摩根士丹利近日發表報告指出,香港住宅樓價增長已於六月見頂,後市幾無上漲空間。(胡倩怡攝影)  
 

大盤屢破頂

 
據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處數據,今年頭8個月逾4,000萬元一手私樓註冊錄約453宗,較2016年頭8個月錄約284宗及2015年同期的236宗,分別上升約60%及約92%,顯示市場對優質豪宅新盤需求持續,即使政府近年來不斷出招加辣,豪宅交投仍見回升。
 
註冊金額方面,今年頭8個月逾4000萬元一手私樓註冊金額錄約352億元,較去年頭8個月錄約247億元及前年的229億,亦分別上升約43%及約54%。今年頭8個月逾4,000萬元一手私人註冊量,高於歷年同期該類物業註冊量,註冊量創同期歷史新高,顯示後市具備承接力。
 
香港樓盤有幾火爆?“全·城滙”自8月25日開售以來,全盤953夥在9日內被搶購一空,其中4夥撻訂單位,之後重推,竟吸引約1300組買家及代理碰運氣“揀樓”;9月初,新地將軍澳住宅項目“海天晉”3號獨立屋以5,480萬元售出,按實用面積1570平方呎計,成交呎價約3.49萬元,創區內呎價新高。9月18日,啟德又傳出樓王,嘉華國際(173)啟德“嘉匯”一個低座頂層6樓單位,成交價逾3,800萬元,折合平均實用面積尺價超過3.15萬元,刷新項目及同區新高。
 
火爆的不僅僅是私樓,資助房屋和公屋也來湊熱鬧分一杯羹,成為買家的瘋搶目標。8月2日,一日內便誕生出兩個公屋王。
 
先是將軍澳公屋景林邨一高層開放式間隔單位,以235萬元出售,呎價15,359萬元,榮登全港呎價最高公屋樓王寶座。豈料景林邨只是做了半日公屋王。同日,黃大仙公屋鳯德邨銀鳳閣低層53室,實用面積126方呎,6月曾以228萬元放售,今次以195萬元連地價易手,呎價高達15,476元,即日打破將軍澳景林邨造出的15,359元呎價紀錄,榮登全港呎價最高公屋樓王寶座。

 

增加土地供應是治本之策

 
今年初,美國市場研究公司Demographia發佈《2017年國際住房可負擔性調查報告》預言,香港將是2017年全球房價最難負擔的城市,市民需努力打工、不吃不喝18年才能買到一層樓。截至2016年,香港已經連續7年蟬聯全球樓價最難負擔城市,澳洲悉尼和加拿大溫哥華緊隨香港之後,分列樓價最難負擔城市第二、第三位。
 
社會上對於房價高居不下的成因看法不一。有分析認為,香港房價高企,主要原因是土地供應嚴重不足,“物以稀為貴”。香港規劃署估計,到2046年,香港至少需要4800萬平方米土地,即使現在的短中長期土地供應措施全部落實,仍欠1200萬平方米,而這一數字還未計算商業用地。由於推出土地至變成現樓,仍需要漫長時間,所以香港房價一直無法下跌。
 
有調查發現,近八成人認為本港住宅用地比例不足,近六成人支持重新規劃香港整體土地用途,包括開發部分郊野公園用地興建房屋。也有分析指出,只須將住宅用地比例增加1%,便可新增約150萬個公私營單位。 
 
古語云:安居才能樂業。“上車”一直是大多數港人的夢想。很多人勞碌一輩子,就是為了一層樓。然而,樓價高漲,讓不少人望而卻步。行政長官林鄭月娥計劃在10月發表的施政報告中,推出港人首置上車盤,有關措施將令香港永久性居民能受惠,希望可以幫助沒有物業的年輕家庭“上車”,待家庭收入改善後,再轉到私營房屋市場。
 
房屋問題是本屆政府施政的重中之重,香港市民最希望政府能夠處理房屋問題,具體回應他們的置業安居訴求。近日,港府成立了“土地供應專責小組”。林鄭月娥認為,香港並非沒有可供興建樓宇的土地,而是缺乏開拓土地來源的共識。
 
城市大學潘永祥教授表示,通過增加土地供應來增加住宅數量,是解決住房不足的最終辦法。但由土地規劃至樓宇落成需時5至10年,明顯滯後於目前迫切的住屋需求,眼下樓價不會受到影響。
 
巧婦難為無米之炊,解決高房價的治本之策惟有通過各種途徑和措施增加土地供應。而且,土地開發不是一蹴而就,須要長年持之以恒。這將是一場長期的攻堅戰,需要政府、社會、市民各方達成共識,協手推進。
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 



習近平主席出訪越南老挝新聞專題
聚焦十九大
共築中國夢
香港回歸祖國20週年專輯
回歸20載內地與香港合作成就薈
世界遺產地 絕版武陵源
《經濟導報》創刊七十週年
《經濟導報》電子雜誌3407期
往期雜誌查閱
按期數查閱
按年份期數查閱
經導全媒體矩陣
經導品牌推廣
經導系列雜誌-《中國海關統計》
經導系列雜誌-《同心》會刊
經導系列雜誌-廣西《北部灣》
經導系列雜誌-《文化深圳特刊》
全球商報聯盟