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海外置房風險高
The high risks to purchase overseas houses
彗心 [第3402期 2017-09-25發表]
香港樓價高企,令不少港入上車無望,同時令投資回報下降,資金要找出路,購買海外物業成為市場新趨勢,但隔山買牛要小心,如何避免購入爛尾樓,或購入單位後,問題多多要處理,故不要過分依賴中介公司,準買家需要多做功課,否則誤中地雷“買貴樓”事少,“買錯樓”就麻煩多多。
 
▲港人喜歡到東京置業,但隔山買牛,要注意風險。(新華社圖片)  
 

必須了解當地法例

 
不少有意在海外置業的人士,會先考慮物業的投資回報及前景,其實了解當地的房地產法例才是重要。近年不少國家也先後推出針對海外投資者的政策出台,如徵收較本地買家多出百分之十至二十的買賣物業稅,以增加海外買家入市的成本,亦有限制買家短時間內出售物業,免助長炒風。由於每個國家,甚至不同州份及省市都有不同稅制及租務管制等,有時法例及條文也非常複雜,若不了解便貿然入市,損手機會自然大增。
 
先要了解當地的房地產法規才是重要,否則買入後才知限制多多,或一不小心更違反當地法例,屆時要將物業轉手,可能亦會困難重重,甚至需要蝕讓離場。
 
現時不少準買家透過中介公司投資海外物業,當然有中介公司會對推介項目如數家珍,亦對物業買賣有專業知識,但作為準買家,不能單靠代理的介紹,看看廣告單張,或是網上物業圖片,就輕言入市,因準買家不熟悉當地市場,有關的推介物業位於當地高尚住宅區,環境優美,這些在廣告筆下的世外桃源,真的是治安良好或是罪案連連地區,準買家根本不容易知悉。
 

親往視察增加了解

 
發展商背景亦是可以參考,而項目位置及周邊環境,最好親往當地視察,以減少認知上出現的落差;至於買賣合約的內容,樓宇按揭貸款,以及是否需要支付地稅或地租等細節,亦要小心查看,免日後出現問題,也無法撻訂或中止買賣,招致損失。
 
不少海外物業投資的入場費均低於100萬元,在本港連一個車位也無法購入,相比自然更具吸引力。如熱門投資地點英國,港人除了看好當地市場,亦有不少人因子女在當地升學而選擇於英國投資房地產,如購入學生宿舍單位,金額才數十萬,認為日後用作出租,根本不愁找不到租客,但卻出現有市民購入的樓花項目未有完工,港人更似集體中招,樓盤不只“爛尾”,發展商及保險公司也清盤,準買家隨時連訂金也無法取回。
 
購買樓花項目,若發展商未能於完工日期交付物業,其賠償責任應列出,當然發展商會利用不同理由,如歸責天氣或地契等問題,以避過賠償,最大問題是隨時未能收樓,甚至變成爛尾樓,未有收樓,當然更談不上租金回報。
 

限購令亦限港人入市

 
其實連港人熟悉的內地樓市,近年爛尾樓情況見好轉,但在政府不斷推出調控措施為樓市降溫,不少地區除了樓價波動外,亦會因應限購令,對港人入市出現不同程度的限制,如需在當地工作,出示工作證明文件才可以購房,不同省市的要求各有不同,故要多問才會清楚才可入市,更不可以身試法,以不法手段購入假工作證明以買樓。
 
而在購買樓花物業時,亦要清楚有預售證(如同香港樓花同意書),才可以發售單位,早前有香港地產代理將一個惠州樓盤在港推售,最終該盤未得取得預售證,項目以爛尾收場,不少港人中招,損失數百萬元。
 
東南亞市場一些新興市場,如泰國及柬埔寨等地,又是否合適作投資,因其入場費相宜,投資回報又高,自然有吸引力,但這些國家的市場資訊較少,面對的風險亦較高,更要留意當地的政治局勢是否穩定,亦是入市要考慮。
 

日本樓市谷底反彈

 
而近年吸引不少年輕人目光的日本市場,年輕人追日本劇、日本明星,喜歡日本的科技文化,加上日圓貶值,往日本購物變得相對便宜,吸引不少人港人前往日本購物、消費及度假;至於日本已經歷了20年的泡沫經濟,在日本將舉辦奧運會及放寬賭業的限制,促進經濟發展的同時,樓市由谷底反彈,近年樓價已見回升,在前景被看好下,吸引不少中國內地、香港及台灣人士去置業投資,由於入場門檻才數十萬元,對未能在港上車的年輕人更具吸引力,不少希望透過在日本先上車,待日後物業升值再轉手,以冀能賺錢在港置業。
 
但不可忽略的是日本人重視私穩,令當地房地產市場訊息相對封閉,加上語言不通,準買家要依賴中介公司提供的訊息及資料作決定,但如原業主買入單位的價格,也可能無從知曉,準買家難以核實價格,至於連租約購入單位,就算準買家前往當地視察,也不能入內參觀單位,只能靠外貌判斷,難以估計單位內部的質素,日後隨時有機會而要支付大筆裝修費或維修費;加上近年不時傳出有不良代理在買賣當中“食差價”,作為準買家更要細心分析,了解情況才好入市。
 
由於中介多以租金回報動輒逾十厘來吸引市場注意,但業主要出租單位,除聘請管理公司代租及管理外,更需支付管理費及其他雜費稅項,如物業稅、利得稅及地稅等,扣除這些的淨回報可能已不多,最後期望與實際回報或有出入。
 
準買家在購買海外物業前,除選擇信譽良好的中介公司,因不少準買家可能只透過一些展銷活動,連中介的身份也未有查問,故本身要多用心做功課,了解當地樓市情況。

 

香港未有法例監管

 
市民亦要知道現行香港的《地產代理條例》,只能規管代理處理香港物業的買賣,至於海外物業買賣並不受條例監管,負責的代理或中介公司,未必是本港持牌代理或公司,就算日後出現糾紛向地產代理監管局投訴,也無法提供協助,以解決問題。
 
過往消費者委員會亦接獲不少投訴及求助個案,最終也只能向求助人提出徵詢法律意見,看看有否足夠理據透過法律行動去追討損失。隔山買牛存有很大的風險,要考慮清楚才好作入市決定。
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 



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