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林鄭首份施政報告 鼓勵活化工廈 切合社會所需
Carrie Lam's first policy address: encourage the wholesale conversion of industrial buildings to meet the society’s demands
李秀恒 [第3403期 2017-10-16發表]
 
▲行政長官林鄭月娥10月11日下午在政府總部舉行《行政長官2017年施政報告》記者會。(香港政府新聞處圖片)  
 
特首林鄭月娥其上任後第一份《施政報告》,房屋及土地供應問題成焦點,特區新政府除了不久前成立土地供應專責小組研究如何覓地發展之外,林太並主動提出要以新思維來處理舊式工廈用途問題,並責成發展局做三件事:一是重新審視活化工廈政策,包括應否重新啟動活化工廈,協助業主改建或改裝工廈;二是在符合消防安全的大前提下,研究工廈低層放寬用途限制;三是協助工廈的小業主整合業權,以符合集合八成業權便可以申請拍賣的強拍條例要求,從而加快拆卸重建或改裝。另外,施政報告也研究讓整幢工廈免補地價改裝為過渡性房屋。
 

工廈可算“熟地”資源

 
林太曾擔任過發展局局長,對香港工廈情況十分熟悉,她提出的“新思維”,對解决現時工廈亂象確是對症下藥。前兩點主要作用是為工廈“鬆綁”,然後重新規管,這是短中期的措施;至於第三點,很明顯是想為舊式工廈拆卸重建創造有利條件,而這正正是最切合社會所需。
 
事實上,舊工廈礙於多方面的“先天不足”,很多設施包括消防、水電設備、衛生環境等,就算如何改建,都難以符合現代社會的要求,既勞師動眾擾民,得出來的效果也未必令人滿意。所以,最徹底的方法,便是鼓勵舊工廈重建。重建的好處,是等於讓工廈原來的土地重新規劃,既可以配合社區需要而擴闊馬路,增加綠化,又可把建築物外型設計可更美觀和實用,消防設施亦可更加完善,這總比留下數十年前設計外形笨鈍的工廈更符合“地盡其用”的原則。
 
據統計,全港有1448幢工廈,共佔面積逾2000公頃(約相當於120個維多利亞公園的面積),分佈於全港各區,大都建造於上世紀七十年代,樓齡不輕,既殘舊,外型又笨鈍,一來影響市容,二來亦阻礙社區的發展。但受制於種種框框條條,這些工廈用地不能隨意改變用途,變得拆也不是,不拆也不是,擺在原地其實也是一種資源浪費。
 
香港政府常強調覓地困難,尤其是市區土地更是寸土難求。舊工廈所在之地,基本上都是屬於“熟地”,即有完整的交通網絡和社區配套等。所以,若政府能提供一些無損公眾利益的優惠政策,吸引舊工廈拆卸重建,等於無須動用一分一毫公帑,便將大量的“熟地”資源釋放出來,這對紓緩本港地荒、屋荒壓力有多大作用,可想而知。
 
▲舊工廈礙於多方面的“先天不足”,很多設施包括消防、水電設備、衛生環境等,就算如何改建,都難以符合現代社會的要求。(余偉德攝影)
 

工業定義如“金鋼箍”

 
不過,要推動工廈重建並非易事,即使“強拍”門檻再降低過八成業權,若沒有足夠的誘因,不容樂觀。因從業主角度看,即使能統一業權,但若“工業用途”限制和補地價計算方法仍按目前規定一成不變,根本難以吸引工廈業主耗費漫長的時間及金錢成本去申請“強拍”。
 
何解?先從“工業用途”定議談起 。主要原因是由於地政總署對“工業用途”的定義一向十分狹窄,基本上是必須要有生產的工序在處所進行,但是創意產業,如多媒體、軟件開發等非物質性的生產行為則被排除在外。至於與傳統工業相關的培訓、研究、設計、發展、品質管制等,在生產線北移後,都會被地政總署視為違契用途。
 
雖然城規會近十多年間,對“工業用途”的定義及“工業”地帶內所准許的用途均有所修訂,把“工業用途”的定義擴大,包括容許物件的製造、更改、清洗、修理、裝飾、精加工、改裝以供出售、搗碎或拆除、進行物料的改變、儲存/裝卸及搬運貨物、以及進行與上述工序有關的訓練、研究、設計與發展、品質管制及包裝等;有關“工業”地帶的經常准許用途,亦擴闊至包括“辦公室(只限影音錄製室、設計及媒體製作、與工業用途有關的辦公室)”、“資訊科技及電訊業”、“研究所及設計及發展中心”等。
 
可惜的是,地政總署對“工業用途”的定義,並沒有跟隨城規會更新,而是繼續沿用數十年前的標準,有如“金剛箍”嚴重局限了工廈的用途。所以,要鼓勵工廈重建,首先就要地政總署盡快更新“工業用途”定義,與城規會劃一標準,一來可避免政出多門而令業主無所適從,二來擴闊了新廈的適用範圍,可增加重建的誘因。

 

補地價計算欠公道 

 
此外,工廈重建的另一個主要障礙,是補地價的計算方法對業主極不公道,所以令業主卻步。舉例說:業主A剛於公開市場以建築面積每平方呎5,000元收購了一幢工廈,有意申請修改地契以重建作商廈用途,從業主A的角度來說,因為上蓋的建築最終要拆卸,現有用途的地皮價值(Before Value)就等於收購成本,即每平方呎5,000元。另一方面,同區商業地皮市值,以樓面地價(Accommodation Value)計算為每呎7,000元,故新用途的地皮價值(After Value),大概可以呎價7,000元作參考,兩者差額為2,000元(7,000~5000 = 2,000)。政府如能以此差額來計算應補的地價,對業主A來說是合理和可接受的。
 
可是,政府並非這樣計算,政府認為每平方呎5,000元是現有工廈建築的總發展價值(Gross Development Value),故必須以“剩餘法”來估算現有用途地皮的地價,基本算式為:總發展價值-發展成本(即建築成本、專家顧問費及利率支出的總和)-發展商利潤=地價。所以,假設該工廈的發展成本(包括建築成本、專家顧問費及利息開支)及發展商利潤合計為每平方呎3,000元,前地皮價值(Before Value)就是樓面地價每平方呎2,000元(5,000~3,000 = 2,000)。最後,補金額就計算為每平方呎5,000元(7000~2000 = 5000)。換句話說,如果業主A接受以上補價金額,變相即時損失了每平方呎3,000元。
 

東修西補作用有限 

 
況且,舊工廈拆卸,還需要多花一些時間和支出一筆拆樓費用,比直接買地起樓更勞神又傷財,所以多年來鮮見舊工廈拆卸重建,原因在此。要打破悶局,建議政府為高齡工廈制訂一套獨立的補價計算方式,承認現有工業樓宇的市場價值(包括上蓋)作為前地皮價值(Before Value),以此來計算補價金額,而不是採用“剩餘法”(即撇除工廈本身價值)來計算,這對工廈業主合理些,相信可有效推動工廈重建。
 
眾所周知,現時工廈不少是用作劏房、劇社、音樂室、畫室、設計室、私房菜、水耕、飼養海魚、迷你倉、甚至燒烤場等,五花八門。嚴格來說,上述的用途,均屬非工業的行業,違反了現行的工廈條例,即是不合法的。可是這種現象卻十分普遍,成為香港一怪,說明當局的監管形同虛設。
 
從另一角度看,工廈違規使用情況如此普遍,原因何在?筆者認為,當中主要是涉及“市場價值”問題。舊式的工廈,由於受舊有的“工業用途”規限,如果把單位租予完全合資格的租戶,例如要有一定比例的機器和生產工序,可說客源稀少,且租金回報率低,未能反映到現時工廈真正的市場價值;所以,很多工廈業主或投資者便不惜私下改建,改變用途,以追求較高的租金回報。
 
如此一來,工廈的內部間格必然雜亂無章,產生不少安全隱患。月前葵涌的劏房奪命火警及去年六月牛頭角的迷你倉大火,都暴露出工廈違規使用的危險性。要消除這種隱患,東修西補作用有限,最有效方法便是拆卸重建,所以值得大力推動。
 
(作者是香港中華廠商聯合會會長)
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 



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