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2018年中國樓市會出現重大轉折嗎
Is there a major turning point of China's real estate market in 2018?
[第3410期 2018-01-15發表]

▲新年伊始,甘肅省蘭州市再度出招調控樓市。從1月8日起,蘭州市將對現行的房地產市場調控政策進行調整,在取消部分區域住房限購政策的同時,對市民持有核心城區的住房開始實施3年期限的限售政策。這是在蘭州市城關區南河路拍攝的一處在建住宅。(新華社圖片)  

2017年中央經濟工作會議在12月20日閉幕。這次會議主要是根據十九大報告的基本精神給2018年經濟工作定基調。會議重申要穩中求進,今後3年重點推進防範重大風險、精準脫貧、防治污染,又闡述了從8個方面推動經濟高質量增長。而該文件關於房地產的政策,不僅是推動這8個方面經濟高質量增長最為重要方面,也是2018年國內經濟工作重頭戲。正如有國內媒體分析的那樣,這次中央經濟會議確定了未來幾年國內房地產政策基調。這不僅會引發2018年中國房地產市場出現重大調整,也將成為讓2018年的中國房地產市場是重大轉折的一年。
 
就房地產市場政策而言,2017年中央經濟工作會議對國內房地產市場的要求是,要加快建立多主體供應、多渠道保障、租購並舉的住房制度。要發展住房租賃市場特別是長期租賃,保護租賃利益相關方合法權益,支持專業化、機構化住房租賃企業發展。完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制,保持房地產市場調控政策連續性和穩定性,分清中央和地方事權,實行差別化調控。
 
從上述關於房地產市場政策內容可以看到,基本上是十九大報告原則延伸及具體化。十九大報告指出,堅持房子是用來住的,不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度,讓全體人民住有所居。從十九大報告關於中國住房市場發展的精神或原則來看,其包括了三個方面的內容:一是給當前中國房地產市場重新定位,中國住房市場要回到它的基本居住功的本源,去除住房投資及賺錢的功能。這種對中國房地產市場的重新定位,肯定會對未來中國房地產市場產生巨大影響。因為,早幾年中國房地產市場亂象叢生,問題的根源就在於把住房的消費及投資功能混淆起來,最後中國房地產市場只成為以投資炒作為主導的市場。二是為了讓中國房地產市場回到居住功能,就得對國內現行的房地產市場進行重大改革。通過房地產市場新制度安排來增加住房供給、增加保障性住房,及採取發展住房租賃市場及住房購買持有的並舉住房制度,讓國內居民在解決其基本的居住要求時有更多的選擇。三是新的制度安排要求保證每一個居民居住權的天賦性。
 

須對當前制度及市場進行重大改革

 
可以說,對於2018年國內房地產市場,中央經濟工作會議定調基本上在以上原則的基礎上全面展開及具體化。從2018年國內的房地產市場的政策主要有四個方面的內容。一是要對當前中國的住房制度及市場進行重大改革,建立起市場與保障,租賃與購買多層次的住房制度安排,讓中國住房市場真正回到居住功能。不過,要做到這點涉及國內房地產市場的重大問題太多。比如,土地供應體系是否能夠在現有的城市土地管理法基礎上有突破,讓農民持有的土地也可以進入市場,而不是地方政府以土地財政的方式壟斷性交易;是否建立全國性土地基金,讓國有土地成果及溢價為全體人民分享,而不是成為各個地區的私有財產,這是化解當前區域性嚴重不平衡、居民收入不平衡的關鍵所在;是否建立起有效的住房財產稅收制度,讓地方政府從土地財政中退出;通過房地產市場的價格,對房地產市場的利益關系進行大調整,以便讓全體人民分享中國幾十年來的經濟成果,而不是讓社會財富只是聚積在少數持有更多住房的人手上等。而這些問題是當前中國房地產市場制度改革的關鍵所在。
 
 
關於徵收房地產稅的問題,最近財政部部長肖捷在人民日報撰文稱:按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則,推進房地產稅立法和實施。對工商業房地產和個人住房按照評估值徵收房地產稅,適當降低建設、交易環節稅費負擔,逐步建立完善的現代房地產稅制度。也就是說,對於房地產稅的徵收問題,政府已經提到了立法議程。但是,此文章發表後,立即引起國內媒體各種分析,多數人都認為中國徵收房地產稅不應該。有些人認為,如果徵收房地產稅,讓購買第二、三套住房的居民沒有了養老保障,這將毀滅中國。筆者認為,此言差矣。因為,不要說房地產稅的稅收內容如何,僅是對於絕大多數弱勢民眾來說,他們連基本的居住條件都存在問題,哪裏來的第二、第三套住房?中國只有少數人有第二、第三套住房。如果都是持有第二、第三套住房這樣中國房地產市場問題就大了。
 
還有,有人認為中國的房地產稅到底是“房產稅”還是“房地產稅”?如果是“房地產稅”,則沒有道理,因為土地不是我的,是國有的,沒有道理向我徵稅;如果是“房產稅”,那麼,我只是租用國有土地70年,在上面建房子,徵稅就必須去掉土地的價格。
 
對於這種觀點,也是邏輯不通的。如果以產權的權能來說,任何一種產權都可以分解為所有權、使用權、剩餘索取權、處置權。既然認為土地是國有的沒有道理徵稅,那麼土地的國有性,那麼使用者同樣沒有權利轉讓,更沒有權利獲得剩餘索取權。憑什麼把國有財產任意由個人獲得利及由個人自由轉讓?現在土地的使用權、剩餘索取權及處置權完全由住房持有者獲得,土地的所有權只是一種虛設,利益全部由住房持有者掌握,住房持有者對住房的權能早就把土地國家所有權架空,或讓國有土地所有權虛設,在這種情況下為什麼不可徵稅?個人可能利用住房各種權能獲得利益,為什麼就不可徵稅呢?
還有,當前土地70年的使用權僅是一種制度權宜之計,政府早就已經說明過,為了保護私人財產權,70年之後基本上可免費續約。這裏又有兩個問題,一個是政府肯定住房是私有財產,一個是土地使用權70年到期後可以免費續約,這就意味着個人持有的住房為私人所有。私人財產可以獲得巨大的收益,為何不要納稅?當前國內居民一小點的工資收入都要徵稅,個人交易住房獲得巨大收益為何可免徵收稅?這對社會來說,顯然是不公平的。
 
其實,就現代稅收制度來說,房地產稅是一種財產稅。無論是個人還是企業持有財產,徵稅是天經地義的事情。因為,在現代國家,個人之所以持有財產,個人之所以持有的財產能夠有價值,就在於國家提供了界定產權、保護產權等一系列的政府服務。如果沒有這種政府服務,個人所持有財產是無法交易的,也是無價值的。特別就住房而言,政府不僅提供了界定產權的一系列服務,而且政府通過城市化進程及大量基礎設施投入,讓整個城市溢價,個人住房也在這種溢價的過程價格上升。如果現代政府沒有提供這些服務,個人所持有住房是沒有多少價值的。同時,現代財產稅還有調節市場收入分配的功能。因為無論消費流轉稅還是個人所得稅,由於稅制缺陷,偷稅漏稅不可避免。而這種偷稅漏稅很可能最後積累到個人財產上來。所以,徵收個人財產稅是調節社會收入分配不公最為重要的一道屏障。現代政府就得通過徵收財產稅的方式來重新分配社會財富。但是,這些年來,由於中國的房地產稅收制度落實,也成了中國房地產市場亂象叢生的根源。所以,財政部部長肖捷說要徵收房地產稅不僅必要,也是房地產市場得以轉型的一種重要方式。當然,問題是政府是否能夠推出一套公平公正的房地產稅。就目前的情況來看,中國房地產稅是什麼樣子一點不知道,其效果如何也是不確定的。只能是靜觀其變。
 

加快發展中國住房租賃市場

 
二是加快發展中國的住房租賃市場,尤其是強調長期租賃市場的發展。因為,新開闢與以往不同發展的住房市場或發展住房長租賃市場,這能夠讓十九大報告所提出的“房子是住的,不是炒作的”住房市場重新定位的精神逐漸地得以落實。讓一些城市中低收入居民的居住條件得改善;發展住房租賃市場能夠讓由於房地產調控減少投資的城市通過增加租賃住房市場投資得以彌補,房地產市場投資不會因為房地產市場調控而減少;由於租賃住房市場的發展,也可以減少對商品房市場價格的衝擊,保證現有的商品房市場價格穩定等。可以說,房價的穩定是當前政府的房地產政策最為關注的大問題。因為,如果房地產市場調控讓整個市場價格水平全面下移,這將可能對整個中國金融體系帶來巨大風險;發展住房長期租賃市場也有利於中國城市化的進程。這些都是政府所希望達到目標。
 
 
不過,中國的住房租賃市場要能夠真正發展,要讓房地產市場真正回歸到居住功能,最為重要的幾個前提條件得對滿足。第一個前提條件是要去除住房市場的賺錢功能,沒有這個前提,要讓租賃市場發展起來是不容易的事情。因為,如果購買住房仍然可以賺錢,這不僅會讓居民更願意購買住房而不是租賃住房,而且也會讓房地產市場價格不斷推高。比如2016年房地產市場調控政策出台以來,國內絕大多數城市的房價仍然還在上漲,其關鍵就是在於許多居民購買住房是為了投資收益而不是僅是滿足基本居住要求問題。第二個前提條件必須提供更多的土地及更優惠的金融條件讓企業有願意生產更多的長期只租不銷售的住房。而要做到這點,地方政府是否願意讓利土地財政是相當不確定的。第三個條件不僅於地方政府通過更為優惠的條件讓企業生產更多的長期租賃性住房,而且地方政府是否願意通過財政補貼的方式鼓勵國內居民更願意租賃住房而不是購買住房。德國的住房租賃市場發達及居民願意租賃住房而不是購買住房,是建立在這三個前提條件基礎上的。但就目前的情況來說,這些方面中國的條件與德國相比還存在很大差距,發展中國住房租賃市場特別是長期租賃市場是好事,但估計是一個漫長的過程。當前國內房地產政策還得在這方面進一步完善。
 

關注調控政策的連續性及穩定性

 
2017中央經濟工作會議房地產市場政策第三方面的內容,是指房地產市場調控政策連續性及穩定性。也就是說,2016年930及2017年417出台房地產調整政策以來,各地方政府已經出台了一系列的房地產市場調整政策。對於這些調控政策,市場早就在關注在什麼時候會退出,特別關注在2018年會不會退出。不過,這次中央經濟工作會議明確指出,如果中國的房地產市場不能夠回到居住功能,估計在短期內是不會退出,至少在2018年不會退出。但是也應該看到,儘管各地政府的房地產市場調控政策以行政性干預的工具無所不用其極,據統計目前各地方政府已經出台的房地產調控政策有200多次了,但是真正能夠改變國內房地產市場價格上漲預期的稅收槓桿或是不見動靜,或是說得非常遙遠。而不是如最近韓國那樣出台房地產累進所得稅和多倫多針對海外購買者附加稅及稅收上發力的其他政策而立竿見影。如果不推出真正能夠去除房地產炒作功能或賺錢功能的經濟槓桿,就會如2016年及2017年那樣,出台了樓市調控政策,但全國房價上漲預期根本沒有改變或逆轉。作為一個以投資炒作為主導的市場,如果房價上漲預期不逆轉,其調整效果肯定是不顯著的。
 
因為,就2016年930及2017年417出台了不少房地產市場調控政策之後,由於這些房地產市場調控政策是把行政性的調控政策發揮到極致,這些調控政策看上去是歷史上是最嚴厲的,但是實際效果如何是相當不確定的。因為這些政策出台之後,國內房地產市場基本性質並沒有多少轉變,也沒有讓國內房地產市場回歸到居住市場。當前國內的房地產市場基本上仍然是一個以投資炒作為主導的市場,房價上漲的預期基本上沒有逆轉。如果房價上漲預期沒有轉變,國內的房地產市場要回到以居住為主導的市場或國內房地產市場性質要真正轉變還有很長的路要走。
 
因為,從當前中國房地產市場性質來看,基本上是一個以投資為主導的市場。比如,國內熱點城市的出台一系列的房地產調控政策,媒體說其調控政策之嚴是歷史上絕無僅有的。比如,購買後的住房禁止在一定時期進行交易。可以說,在世界歷史上沒有哪個國家會出台這樣的房地產調控政策。但是,儘管這些調控政策看上去是如此之嚴厲,實際的效果是,不少熱點城市的住房銷售可能迅速下降,甚至於有些一線城市住房銷售下降達到90%,住房的銷售可以降到冰點,但這些住房銷售降到冰點城市的房價不僅沒有隨着住房銷售下降而下跌,反之還在上升。二三線城市是這樣,一線城市也是如此。比如廣州的房價在調控政策出台之後去年11月份房價同比上漲6%以上。這些現象清楚表明一個問題,就是這樣市場仍然是一個以投資炒作為主導的房地產市場。
 
也就是說,在一個以住房投資為主導的房地產市場,當政府採取各種行政性的政策來限制住房購買及銷售時,住房的銷售當然可下降到零,但是由於投資者對房價上漲的預期沒有改變,當住房銷售下降到冰點時,這些住房投資炒作者根本就不願意讓自己手上的住房拿出來降低價格銷售而是牢牢地持有在手上,因為他們相信房價還會上漲。他們相信只要再持有一些時候,政府放開這些交易限制之後,他們又能夠以更高的價格把手中的住房賣出。這就是為何當一線城市及二線熱點城市出台一系列所謂的嚴厲的調控政策之後,住房的銷售可以迅速下降,但根本不會降低住房價格出售的原因所在。這也是以投資炒作為主導的房地產市場的特徵表現。
 
而且從政府所公佈的全國70個大中城市的2017年11月份住房價格變化來看,整個中國房價上漲預期根本就沒有轉變。首先,如果以2015年為基年,那麼這70個大中城市的房價上漲20%以上有22個城市,佔比達31%以上,廈門上漲達51%;而房價上漲10%以上的城市50個,佔比達71%以上。也就是說,從2015年以來,國內房地產市場價格上漲是一種趨勢,是一種普遍的現象,而且不少城市的房價上漲的幅度是非常大的。
 
2017年以來,全國各城市房價上漲態勢基本上沒有改變,只了少數城市的房價同比有些許下降以外,全國絕大多數場城市房價仍然在上漲。儘管從環比看房價漲幅有些許的下降,這只能是市場價格的波動,並不表明在出現房價已經出現趨勢性下降。所以,從去年11月份環比看一些城市的房價有些許下降,並不能說整個市場的房價在下降,更何況這種房價些許地下降0.1~0.3%,對於兩年間上漲百分之幾十的城市來說完全是忽略不計。按照當前這種房價下降幅度,廈門的房價要回到2015年之前水平,至少也要用500年。
 
 
 
這裏還得注意兩個概念,由於中央已經絕對要求房地產市場重新定位,要求房地產市場價格不能夠再瘋狂上漲,所以各地方房地產市場管理部門為了響應中央的號召,對於新房的網簽,很多地方都採用陰陽價格。即實際交易價格與網簽的價格有很大差距。而地方政府上報的網簽價格,表面上價格是平穩,實際上住房交易價格是上漲的。比如最近住房交易火熱的南京等城市都可能如此。還有,對於二手住房的交易價格,網簽簽訂陰陽合同早就為政府所默許,對中國來說,是一個十分普遍的現象。所以地方政府報給國家統計局的房價數據根本就不能把這種情況反映出來。如果加上這兩種因素,當前國內房地產市場的價格基本上都處上漲態勢,那種環比下降0.1~0.3%其實都是有水分的。
 
正因為整個房地產市場的價格還在普遍上漲,房地產市場價格上漲預期沒有改變或逆轉,那麼當前中國房地產市場性質根本就一點都沒有改變,住房投機炒作者仍然在採取不同的方式湧入房地產。只要看看去年11月份居民信貸增長,其增長幅度之大,就能夠看到其中的端倪。無論是中長期貸款還是短期貸款都在快速增長,這些都意味國內居民仍然在利用銀行信貸千方百計地進入房地產市場。國內房地產市場投資熱潮並沒有停止。只要國內房地產市場投資炒作熱潮沒有停止,中國房地產市場要回到以居住為主導的市場肯定任重道遠。
 
所以,對中央政府來說,一定要清楚認識當前房地產市場的基本形勢,只要住房市場的價格上漲預期沒有逆轉,那麼中國房地產市場就性質就不會改變,也不可能回到一個以消費或居住為主導的房地產市場,國內房地產市場仍然是一個以投資炒作為主導的市場。在這種情況下,國內房地產市場的性質根本上沒有改變,房地產市場要重新定位,要回到消費為主導的市場任重道遠。 所以,這些房地產市場調控政策在2018年會產生什麼樣的效果,目前是相當不確定的,還得進一步觀察。
 

因城施策政策不會改變

 
這次中央經濟工作會議第四方面的房地產政策的內容就是因城施策政策不會改變。可以看到,2017年的國內房地產市場的繁榮之所以持續,就在於因城施策的政策。因為因城施策,各個地方政府有權根據本地區的情況出台不同的房地產調控政策,無論是緊縮還是擴張都由各地方政府而定。所以,在2017年,儘管有20個一線及二線城市熱點城市的住房市場有所收縮,但對於其他三四線城市來看,基本上處於過度擴張階段。這種擴張不僅讓2017年的房地產市場繁榮還有繼續,房價還在上漲,而且也讓2017年的土地出讓金增長創歷史記錄,房地產開發企業仍然看好國內房地產市場。我最近到過國內不少三四線城市,看到情景就是如此。也就是說,2018年國內房地產市場仍然會保持2017年格局,房地產市場增長與繁榮還會繼續,只不過增長幅度會些許地減弱而已。如果2018年國內房地產市場繁榮還在持續,那麼2018年中國經濟增長保持在6.5%的增長水平也就易如反掌。但是這種房地產繁榮同樣會帶動國內房價上漲,只不過房價上漲幅度會小一些。國內金融市場的風險會進一步加大而不是減小。
 
總之,十九大報告給出中國房地產市場未來幾年發展的基本原則,這次中央經濟工作會議基本上是對十九大精神的具體化及落實。希望建立起多層次的住房市場,建立租售並舉的住房制度,特別是強調發展住房長期租賃市場來讓國內房地產市場出現重大轉變。但是由於中國住房市場需要一系列的重大制度改革,中國住房租賃市場要成為一個主導的力量估計會有一個漫長的過程。2018年中國房地產市場只能在漸進中前行,要出現重大的轉折概率不會太高。



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