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印度樓市的投資機會
Investment opportunity of Indian property market
魏煒婷 [第3394期 2017-06-05發表]
世界銀行和國際貨幣基金組織近日陸續發佈的地區展望報告均顯示,今年印度GDP有望在去年6.8%的基礎上增長至7.2%,凸顯國際機構繼續看好印度經濟在新興市場獨領風騷。而令市場更加樂觀的是,莫迪政府今年初首次提出“居者有其屋”計劃,準備在未來20年內讓全國13億人口都能實現“住房夢”。隨着房貸利率的下降和各項優惠政策的推出,包括中國在內的全球投資者正蜂擁而至,房地產有望成為印度經濟保持高速增長的最新推力。
 
▲去年2月,印度總理莫迪首次提出“居者有其屋”的宏偉計劃。莫迪稱,到2022年前印度中央和地方政府將共同努力,為窮人建造5000萬所房屋。(路透社圖片)

莫迪宣佈 居者有其屋計劃


去年2月,印度總理莫迪首次提出“居者有其屋”的宏偉計劃。莫迪稱,到2022年前印度中央和地方政府將共同努力,為窮人建造5000萬所房屋。莫迪說,印度已獨立多年,但仍有約5000萬個家庭沒有自己的房子,其中2000萬位於城市,另外3000萬位於鄉村。莫迪稱,為這些家庭建造房屋不是一個基礎設施工程,而是為了幫助實現窮人的夢想。他說:“每個印度人都應該想想,在2022年印度慶祝獨立75週年時,他們想要什麼?”而在更長久的未來20年,印度政府更準備實現讓13億人口都能有房住的夢想。

為鼓勵和支持“住房夢”,早在2015年12月,印度政府已經推出該計劃下的住房貸款利息豁免政策。另外,從今年2月起,印度政府又給經濟適用房建造商提供了獎勵、補貼和稅收優惠。從今年5月起,印度政府還要求建築公司必須拿出至少70%的銷售收入用於完成住宅項目。面對印度政府的大手筆住房計劃,彭博社駐孟買分析師南杜爾卡在一份投資報告中樂觀預期,印度房地產正迎來觀點,並將成為推動經濟增長的最新推力。

據里昂證券印度公司分析,2018年到2024年之間,印度有望建造6000萬套住房,每年將因此創造約200萬個就業崗位,並為印度GDP增長貢獻0.75%。到2024年,社會保障性住房的數量將上升近70%,達到1050萬套,這將超過高端市場33%的增長量。根據中國商務部設立的印度品牌股權基金提供的資料,截至2020年,印度房地產市場規模將達到1,800億美元;從2008年到2020年,這一市場規模的年複合增長率將達到11.2%。而看好印度房地產市場的並不僅僅是里昂證券,Urban LandInstitute發佈的2017年亞太房地產新趨勢報告也顯示,班加羅爾和孟買已取代東京和悉尼,躋身投資、發展前景排行榜前列。

從近年的經濟現狀和趨勢來看,印度的房地產潛力的確不容小覷。這不僅表現在32%的低城市化率和7%的高速GDP增長,還表現在8.5%的低房貸利率和10%的民眾年度收入複合增長率。根據麥肯錫的調查報告,2005年~2016年間,印度中產階層的家庭數量從700多萬上升至8700多萬。未來5~10年,印度人均GDP還會有很大的增長,這將大大提升消費能力和購買力。另外,英國管理諮詢公司Ahmadoff&Company通過對歷年福布斯全球富豪榜的分析發現,過去20年中,印度人在“世界億萬富豪俱樂部”中的佔比已從1%升至5%。截至2017年,共有101位印度億萬富翁登上福布斯排行榜。富人的增多也意味着房地產購買力的增強。

▲隨着房貸利率的下降和各項優惠政策的推出,包括中國在內的全球投資者正蜂擁而至,房地產有望成為印度經濟保持高速增長的最新推力。(路透社圖片)  
 

開發潛力大 外資蜂擁而至


面對印度房地產業的巨大誘惑,海外資金已亟不可待地湧入。2000年4月至2016年12月間,印度建築行業直接吸引外資達242.8億美元。

僅去年一年,印度房地產市場吸引外資就達57億美元,今年第一季度則繼續吸引外資34.1億美元。來自加拿大多倫多的投資巨頭Brookfield資管公司,去年以10億美元買下孟買一塊450萬平方英尺的商業用地,成為孟買最大的一筆土地買賣交易。據《華爾街日報》統計,包括私募巨頭黑石在內的投資公司,去年計劃通過首次公開募股發行印度第一隻房地產投資信託基金(REIT),募資總額可能超過6億美元。荷蘭資產管理公司APG和房地產公司VirtuousRetail在印度聯合投資3座商場,總投資額達3億美元,未來還計劃增加投資1.5億美元。卡塔爾控股公司已承諾向Artheveda基金管理公司住房基金業務投資2.5億美元。軟銀集團和獵鷹資本牽頭其他投資者向房地產仲介網站運營商LoconSolutions公司投資了9000萬美元。還有近期的幾項資本入駐,包括KKR資產金融經紀公司在班加羅爾、古爾岡市和金奈投資10億美元的住宅項目;迪拜世界集團投資10億美元承諾開發印度物流基礎設施領域;新加坡政府投資公司(GIC)將投資20億美元收購印度房地產企業DLF Cybercity近40%股份,DLF Cybercity擁有和經營租賃商業寫字樓的許可權。

而在這些入駐印度的外資中,自然也少不了中國地產商的身影。《印度經濟時報》去年9月曾報道稱,複星國際計劃通過房地產私募股權平台向印度房地產投資10億美元,目前該計劃已得到印度品牌股權基金的印證。根據萬達集團官網顯示,早在去年1月,萬達與印度哈里亞納邦已簽訂合作備忘錄,計劃投資100億美元在哈里亞納邦建設萬達產業新城,打造世界級綜合性產業園區。據悉,哈里亞納萬達產業新城項目是印度總理莫迪與萬達董事長王健林會見的成果。2015年6月9日,王健林曾應莫迪總理邀請訪問印度,與莫迪及哈里亞納邦首席部長哈達爾就萬達投資印度進行了深度交流。《金融時報》援引印度媒體稱,萬達預計該項目佔地將最終擴展至100平方公里,成為印度最大的房地產開發項目之一。另外,華夏幸福下屬子公司與印度哈里亞納邦政府,及哈里亞納邦工業和基礎設施開發有限公司(HSIIDC),去年也在印度簽署《諒解備忘錄》,明確了合作區域,並約定採用PPP模式共同打造產業新城。碧桂園今年年初透露,該集團年內在印度將會有專案落地。

▲根據麥肯錫的調查報告,2005年~2016年間,印度中產階層的家庭數量從700多萬上升至8700多萬。未來5~10年,印度人均GDP還會有很大的增長,這將大大提升消費能力和購買力。(新華社/法新社圖片)  
 

私有化嚴重 拿地舉步維艱


不過,由於當地複雜的政治體制和土地制度,在印度投資房地產仍面臨很多挑戰。《金融時報》曾援引一家大型投資公司的亞洲區負責人稱:“對中國開發商來說,印度市場的誘人之處在於,這個國家的發展軌迹與中國類似,都有着伴隨中產階級崛起的巨大房產需求以及城鎮化趨勢。”但這位負責人也表示,印度市場比中國要更為複雜,特別是在拿地方面。

綜合來看,在印度投資房地產的複雜性主要體現在以下幾方面:一是聯邦國家性質和土地私有化制度。在印度,各邦擁有對房產和規劃的控制權,這導致印度政府難以制訂鼓勵開發房產的政策。如孟買等大城市,土地被地方政府和港務局把控,軍方則在浦那和班加羅爾等二線城市把持着大量土地。即便是印度本土開發商也面臨着整合大片土地的難題。而且,因為一些僵化的法令,印度不太鼓勵在主要城市的核心區集中開發商業活動和住房。但開發活動被趕到郊外,便意味着很難奢望通過集群化來提升生產率。因此,如何與各邦機構、土地所屬者以及僵化的法令打交道,成為海外投資商必須面對的難題。

另外,印度徵地法案要求,徵地方必須向農村和城市的土地所有者,分別支付最高達土地市價4倍和2倍的收購價,且公共項目徵地需70%土地所有者同意,私營專案則需80%土地所有者同意。莫迪上任後曾積極推出《土地法》修改草案,規定印度工業走廊建設以及高速公路、鐵路網建設等“公共用地”,政府可不經農戶許可,以市場價收購,同時補償給農戶每家一個工廠工作名額。但該草案卻因遭到農民的激烈反對和反對黨強力抨擊,最終以失敗告終。由此可見,在印度拿地的確舉步維艱。例如萬達在印度的項目雖已簽約,但仍未拿到土地。該公司董事長王健林曾放話,誰能拿到土地,集團必定重獎。而萬達計劃在哈里亞納邦建設的產業新城,正是位於德里—孟買工業走廊,屬於莫迪新法案中徵地類型的一種,也是莫迪希望着力推動基礎設施建設的關鍵地帶。

二是庫存居高不下。大量資金湧入前,印度房地產市場經歷了數年低迷。根據官方資料,雖然印度經濟增速很快,但2006~2007年的房地產熱潮讓許多開發商負債累累。湯森路透的資料顯示,印度開發商需要三四年的時間才能將期房庫存轉換為現金收入。科塔克證券公司分析師預計,孟買主要開發商握有價值5340億盧比的期房庫存,或需將近十年時間才能消化掉。對開發商來說更糟糕的是,相當一部分印度人認為未來房價難以上漲,擔心目前投資房產在短期內不會得到回報。房地產評級和研究公司LiasesForas首席執行官卡普爾就坦言:“一方面住房短缺,一方面庫存上升,這是一個非常大的矛盾。”與此同時,旨在保護購房者的相關規定也使開發商難以獲得專案融資。

三是“排外”政策。外國公民以及辦事處均被禁止收購印度境內的不動產。雖然可以租賃,但期限不得超過5年。任何超過5年的租賃都需經印度儲備銀行特別批准。

四是城鄉差別不明顯。中國城市和鄉村的生產率之比超過3,幾乎是全球最高。城鄉收入差距明顯刺激中國農民願意進城務工。但印度的城鄉生產率之比僅為1.6,在新興經濟體中位列最低。這表明印度城市較缺乏吸引力,很多印度農民安於生活在鄉下。

由此看來,在印度投資房地產應是機遇與挑戰並存。不過,鑒於莫迪的影響力明顯高於上一屆政府—《印度時報》網站5月進行的最新調查顯示,77%的受訪者將莫迪政府的表現評為“非常好”和“良好”;另外,莫迪所在的執政黨人民黨又在3月贏得關鍵地方邦的選舉,從而確保人民黨在聯邦院佔有更多席位,這都為莫迪推進改革政策提供了有力支撐。也因此,莫迪的“居者有其屋”計劃十分值得期待。

 
▲印度的城鄉生產率之比僅為1.6,在新興經濟體中位列最低,顯示印度城市較缺乏吸引力,很多印度農民安於生活在鄉下。這是制約印度房地產市場發展的阻力之一。(路透社圖片)



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