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適度放緩料為美國樓市今年主基調
Moderately slowing is expected to be the keynote of the US property market this year
魏煒婷 [第3416期 2018-04-23發表]
 
“現在,我已經準備不看房就提出報價了。我真的是怕了。”一位拉斯維加斯買家在“痛失”她此前看上的一套房時如是說。今年以來,與該買家抱持同樣心理的美國購房者不在少數。太多的人購買太少的房子,成為當前美國樓市的主要特徵。去年,美國房價增速創下2013年以來最快,房價也創下十年來新高。截至今年2月,美國房價已超過2006年高位時6.3個百分點,刷新歷史紀錄。但與此同時,全美待售房屋數量卻連續33個月下降,庫存也降至30年新低。那麼,如此現狀會刺激房價繼續走高嗎?
 

供不應求

房價頻刷新歷史記錄

  
自2006年初泡沫破裂後,美國房地產市場一直處於調整中,直到2012年觸底反彈。隨着經濟的不斷擴張,房地產市場也逐漸火熱。在剛剛過去的2017年,美國新屋銷售量由年化55.9萬套大幅漲至73.3萬套,創2007年8月以來新高;成屋銷售量也由年化535萬套跳升至581萬套,創2007年1月來新高。期間,房價比2008年金融危機前的頂峰高出5.9%,多個城市的房價指數均已接近、甚至超過2008年金融危機前的高點。截至2017年底,全美住宅建築商協會(NAHB)住房市場指數升至74,為1999年8月以來新高。房地產的升溫也反映在股市上,2017年地產股的表現大大超過標普500的平均表現。全年美國地產股漲幅為75%,幾乎是美股平均收益率的4倍。今年迄今,根據Case-Shiller美國房價指數,房價已超過2006年高位時6.3個百分點,繼續刷新歷史紀錄。過去幾年房地產市場非常火爆的地區現在依然熱火朝天,西雅圖、聖何塞等地區的住宅價格繼續以每年兩位數的速度上漲。拉斯維加斯去年的房價平均上漲了12%,過去5年則整個翻了一倍。同時,包括納什維爾、鹽湖城和堪薩斯城在內的一些新城市的樓市也加入大漲行列。
 

▲2017年,美國房價比2008年金融危機前的頂峰高出5.9%,多個城市的房價指數均已接近、甚至超過2008年金融危機前的高點。今年以來,房價更是超過2006年高位時6.3個百分點,繼續刷新歷史紀錄。但與此同時,全美現有待售房屋卻已連續33個月下降。(網絡圖片)  
 
本輪美國房價上漲緣於許多積極因素,主要體現在需求上升和供給短缺。一方面,2011年以來,美國購房群體規模止跌反彈:包括千禧一代(1981至2000年出生)逐漸進入買房年紀,嬰兒潮一代(1946至1964年出生)退休後尋求更好的居住條件,以及曾經在金融危機中喪失抵押房產贖回權的房主已陸續修復自身信用,開始重新購房等。但另一方面,房屋庫存卻極度短缺,去化週期持續低企。房地產經紀人協會(NAR)數據顯示,截至今年2月底,全美新建住宅銷量連續第三個月下滑,二手房市場也顯露疲態。全美現有待售房屋雖環比增加4.6%至159萬棟,但同比大減8.1%,且已連續33個月下降。若按現在的銷售速度,尚未出售的庫存住宅僅能滿足3.4個月的需求,這是有史以來的最低記錄,去年同期則是3.8個月。美國樓市的另一種體現是住宅的轉手率非常高,一套待售房產在市場上的停留時間平均僅41天,而一年前還為52天,通常情況下則為6個月。
 
買房市場如此火爆,庫存短缺就顯示十分難以理解。綜合來看,原因主要包括以下幾方面:一是房地產開發商的開工意願十分冷淡,目前美國新屋開工年化戶數僅為84.9萬,遠低於2007年金融危機爆發前103.6萬的水平;二是房地產交易涉及到一些顯著成本,比如房產交易稅和購房費用等,許多房主認為現在賣房不合算;第三,儘管失業率已降至17年低點的4.1%,但年薪增幅卻一直低於3%,這對數以百萬計擁有長期定息按揭貸款的房主來說,賣掉所持房產的意願被大打折扣,更何況交易還涉及支付違約金;四是很多潛在買家不再擁有過去的收入水平,很多人每週工作時間已不再是40個小時,越來越多的人擁有彈性工作時間,造成這些人不再能負擔得起抵押貸款。
 

▲雖然聯儲局已經開啟的加息步伐仍十分緩慢,但聯儲局新任主席鮑威爾較前任耶倫更加鷹派的可能性正與日俱增,再加上勞動力市場的工資漲幅遠遠跟不上房價漲幅,有助壓制房地產市場的購買力。(新華社圖片)  
 

庫存緊張

開發商建房意願冷淡

  
仔細想想,其他原因都可理解,惟有第一條—開發商的開工屋意願十分冷淡似乎最令人困惑。復甦中的美國經濟往往依賴房地產市場注入“強心劑”,與歷史同期相比,美國每月新屋開工理應再高30%,並創造大量中產階級崗位,帶動就業市場。房地產數據公司Trulia的首席經濟學家麥克勞克林就指出:“新造建築一直以來都是中產階級崗位的穩固來源。”但這一次事與願違,新屋開工明顯滯後於勞動市場,“美國正經歷一場大規模的建築短缺”。
 
從開發商角度講,合資格技術工人的不足是導致其沒能建設足量新屋來滿足市場需求的主要原因。據統計,目前僅有76.7萬人受僱於美國住宅建築行業,比十年前的數字低了整整20%。在美國開發商協會 (NAH) 的調查中,78%的建築公司表示,勞動力短缺是他們的首要擔憂,遠高於2011年的13%。總部位於達拉斯的Altura Homes總裁埃文斯就稱:“已經很難找到擁有合適技能的可靠勞動力了。”但相關勞工組織卻對此表示質疑,因為經通脹調整後,建築工人的平均時薪與2006年相比沒有任何提升。如果開發商們真的想要僱傭更多工人,就應該提高工資水平,以吸引次按危機中離開建築行業的技工們回歸老本行。不過,開發商的回應則是,他們承受不了更高的薪資水平,因為這將進一步推高房價,使其超出一般買家可以承受的價格範圍。舉例而言,埃文斯稱Altura Homes已將平均房價提高了50%,從四五年前的約16萬美元提高到當前的24萬美元。對此,麥克勞克林繼續回擊稱,若提高建築工人的薪資,承擔更多成本的並非終端的買家,而是土地的賣家。故開發商所謂提高薪資就會推高房價的說法純屬無稽之談。
 
不過與此同時,麥克勞克林也承認,政府各項費率和施工標準的確非常繁重,甚至在地價非常便宜的地方也會令建築開發入不敷出。此外,開發商還必須為新開發房屋的配套基礎設施成本買單,目前這些成本約佔新屋總成本的25%,2011年至2016年期間這一數字增長了近30%。雪上加霜的是,近期美國對鋼鐵和鋁徵收關稅的威脅也提高了新房的材料成本(建築行業佔美國鋼材需求的40%),令建築商的利潤率承壓。還有一點值得關注,即開發商的資金周轉問題,他們中的大多數必須通過借貸融資承擔建築成本。NAR首席經濟學家勞倫斯表示,《多德·弗蘭克法案》對社區銀行的監管加強阻礙了發展項目貸款的發放,而在次按危機中遭到重創的其他銀行對於重新涉足房地產貸款業務也疑慮重重。美國聯邦存款保險公司的統計顯示,住房建設貸款總量目前不到2007年水平的40%,同比增長還在持續放緩。
 
綜上所述,並非單一因素阻礙了建築行業開工建設新屋的積極性,銀行業不願提供融資、建築工人的短缺、許多城市缺乏建設用地和相關的區劃法規等,都在無形中給地產開發帶來阻力。而且,開發商在享受了多年充足的勞力供應後形成的慣性也在抵制薪資的上調。
 

▲雖然房地產市場交易火爆,但房地產開發商的開工意願卻十分冷淡,目前前美國新屋開工年化戶數僅為84.9萬,遠低於2007年金融危機爆發前103.6萬的水平。有專家認為,美國正在經歷一場大規模的建築短缺。(網絡圖片)  
 

政策疊加

購買者熱情將受遏制

  
既然如此,庫存緊張的緩解在相當長時間內似乎都難以看好。而伴隨着繼續低企的失業率水平和強勁的GDP增速,美國房價可能將進一步攀升。那麼,一個新問題又來了。房價如果繼續漲下去,是否存在泡沫破裂風險?曾在2005年預言過美國房地產泡沫破裂的華爾街基金經理史塔克就擔心,當前房地產市場的榮景正是2005年的重現。
 
回顧2008年那場由美國次級抵押貸款市場動蕩引發的金融危機,2005年的房地產空前繁榮與低利率環境、金融監管的缺失以及衍生品的濫用被公認為最主要原因。尤其是當時以房貸為基礎資產的金融衍生品在投資市場備受歡迎,在投資市場旺盛的需求下,投行借機開發將借款人信用不好的次級貸款打包的新產品。隨着房價不斷攀升,在價格飆升至“賣不動”的節點後,吹起的泡沫終於破裂。據統計,在金融危機爆發後的2009年至2010年,紐約曼哈頓地區的房價較此前高點下跌20%至25%,而佛州部分城市以及拉斯維加斯的有些房產甚至暴跌60%至70%。
 
慘痛的教訓促使美國在2010年推出“大蕭條”以來最嚴厲的金融監管改革法案,即《多德-弗蘭克法案》。該法案推動成立了金融穩定監管委員會,負責監測和處理威脅國家金融穩定的系統性風險;設立新的消費者金融保護局,對提供信用卡、抵押貸款和其他貸款等消費者金融產品及服務的金融機構實施監管;將之前缺乏監管的場外衍生品市場納入監管範圍;限制銀行自營交易及高風險的衍生品交易等。該法案還規定房貸發放機構必須留存5%的信用風險,以迫使房貸發放機構仔細審查貸款申請人資格。時至今日,金融危機的始作俑者美國銀行業已基本恢復健康。受制於聯儲局每年進行的壓力測試,佔美國銀行總資產75%的34家大銀行的資金儲備已全部達到聯儲局要求,即便是在假設的最極端經濟環境下也有能力抵禦風險。正如前任聯儲局主席耶倫所說,聯儲局對金融危機後的金融體系做了很大修正,雖不能說永遠不會有下一次危機,但本輪修正令整個美國銀行系統的資本率和流動性更為充足。
 

▲鑒於金融危機的慘痛教訓,美國於2010年及時出台了“大蕭條”以來最嚴厲的金融監管改革法案,即《多德-弗蘭克法案》。儘管市場對特朗普政府正在醞釀的放鬆金融監管十分擔憂,但預期對《多德-弗蘭克法案》的核心內容改動不會很大,銀行理性放款有望繼續獲得保證。(路透社資料圖片)  
 
目前來看,本輪房地產泡沫破裂的可能性並不是很大,原因包括:第一,儘管市場對特朗普政府正在醞釀的放鬆金融監管十分擔憂,但特朗普的放鬆重點主要針對的是非大型金融機構,以及監管機構接管破產金融機構並對其進行清算的權限方面,預期對《多德-弗蘭克法案》的核心內容改動不會很大,銀行理性放款有望繼續獲得保證。第二,儘管聯儲局已經開啟的加息步伐仍十分緩慢,但聯儲局新任主席鮑威爾較前任耶倫更加鷹派的可能性正與日預增,再加上勞動力市場的工資漲幅遠遠跟不上房價漲幅,有助壓制購買力。第三,儘管已經通過的稅改法案降低了房地產企業稅率,但可計入抵押貸款利息抵扣額的貸款規模從100萬美元降至75萬美元,將限制購房者在高房價地區的購房意願,從而導致熱點地區的房價降溫。凡此種種,都令美國今年的房價漲勢恐難延續去年的強勁,適當放緩料成為主基調。
 
 
(責編:ZK)



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