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香港樓市爆煲機會微 —專訪中原集團主席施永青
An interview with Shih Wing Ching - Chairman of Centaline Property Agency
本刊記者 何潔霞 [第3401期 2017-09-11發表]
 
▲施永青說,許多知識都要靠自己細心觀察發掘,要對自己的人生和世界有所關懷才有學習的動力。(何潔霞攝影)

8月28日,記者於中原集團主席施永青的辦公室對其進行專訪,談他如何應付事業與人生中遇到的難題。施先生說話風趣幽默,侃侃而談。
 

是地產代理界的老行尊


施永青,生於1949年3月17日,祖籍中國浙江寧波,上海出生,成長於香港,是香港的地產代理知名商人,中原地產和中原集團的兩位創辦人之一兼董事局主席,統領中國內地、香港、澳門三地分公司一千餘間,員工兩萬多名。他亦是免費報紙《am730》創辦人、主要投資者、專欄作者。施永青曾任香港房屋委員會成員、香港策略發展委員會委員、香港地產代理監管局成員等公職。

施先生由自己的成長生活說起。他說:“小時候老師常常問我,快考試了,為什麼還不讀書?性格有點反叛的我喜歡反問,考完試不可以讀嗎?”施永青認為香港人讀書只為考試的心態很荒謬,很多學生只懂模擬答案,考完試便把課本忘得一乾二淨,無法學以致用。其實許多知識都要靠自己細心觀察發掘,要對自己的人生和世界有所關懷才有學習的動力。

年輕時的施永青看見社會很多不公平的地方,中學畢業後到左派工人夜校教書,希望喚醒工人爭取應有權益。後轉到一所建築地產公司任職辦公室助理。好學不倦的他很快便掌握有關地產買賣的規例和細節,並大膽向老闆提出改進銷售策略的建議,隨即獲升職加薪,不久更自行創業。但施永青不鼓勵年輕人貿然創業,認為創業的先決條件除了資金外,更重要的是對相關行業的認識和社會網絡。

回想多年的事業發展,施永青表示曾遇上不少危機,例如80年代初地產市道欠佳,他便改變策略,把原本遍及寫子樓、工廠、住宅、地舖和農地等業務,轉移至集中處理一個屋苑:愉景灣的樓盤。2002年市道萎縮時, 他便召開員工大會,與員工共同磋商公司的方向,結果成功提升士氣。在經營管理方面,他說現時大部分機構給予僱主及高級職員的報酬較普通員工的相差太遠,窒礙員工表現。他希望在自己的機構建立較合理的薪酬回報制度,並給予員工多點自主空間,增加工作滿足感和生產力。

 

創辦《am730》


2005年投資出版免費報章《am730》,每日撰寫專欄“C觀點”,議論時事,分享營商心得及人生歷練,包括其支持自由市場,以及以道家“無為而治”理念管理業務等主張。

2011年元旦,他卸任中原集團董事局主席一職,進入半退休狀態,改由原董事局副主席黎明楷出任主席,自己則保留中原地產董事一職,在公司重大決策時仍發揮一定影響力。

 

遇上最難纏對手


十多年來中原發展順風順水,施永青以為可以安心退居幕後,惟事隔不足5年,因中國內地業務競爭太劇烈,原屬中國部主管的中原主席黎明楷決定專注做回原職,施永青於2015年12月1日重掌集團主席一職。

他說,在內地迅速冒起的對手“鏈家”,收購多間大行挖角,又發起互聯網戰,上下顛覆行業經營方式。中原在內地一哥地位受威脅,當時形勢很艱難。

年輕對手為當時已年介67歲的施永青上了寶貴一課,他馬上復出領軍,推動中原改革,適應新的市場環境。施永青說,我也要重新學習在搜尋器買關鍵詞,整理大數據做營銷。轉型過程如二次創業。為此施永青重提上市集資,準備長期應戰,偏偏他和拍檔王文彥兩大股東爭拗不斷,最終中原宣佈擱置上市大計。

 

失一哥地位  悟顛覆道理


他回憶當時情況說,香港地產代理業界,四大行優勢明顯主導市場,挑戰者多年來都無功而回。中原是行內名副其實霸主,細公司要打低大公司,難度似推翻天朝咁高。

施永青認為,今時今日要挑戰行業的霸主,並非不可能,但需要有顛覆性思維:“香港人常說生意都是李嘉誠做晒,要打倒地產霸權,但方法卻是叫口號示威。這是不能打倒李嘉誠的,內地的物業代理就用實際行動顛覆舊模式,鏈家以大力推廣“速銷房”概念,承諾指定時間內將房屋售出,否則賠償業主違約金,又打燒錢戰挖角擴張;其他行家陸續發展互聯網服務,均在市場掀起不少新變化。

久經沙場的施老闆也被追擊到頭痛:“我在內地都曾經吒咤風雲,但這次遇到很大競爭壓力,中原以前在內地排第一,2015年中原內地交易額達7,259億元人民幣,是領頭羊,對手鏈家以7,090億元人民幣緊隨其後,但雙方差距只有百多億。以門店數目計算,鏈家在北京上海廣州等大城市,更僅用一年時間就超越中原。

施永青說,中原在這場硬仗開始時已陷於劣勢:“他們全民皆兵亂燒錢,用資本去壓我們。好似在上海,中原本身是最大,有400間分行,但鏈家一年就開了1300間,幾乎每日開三間舖,2015年中原已經在上海開多了100間舖,但都不及對方一半。”

鏈家成立僅十多年的北京地產代理,2015年開始南下擴充挖角,花重金收購上海德佑、成都伊誠、深圳中聯等著名大行。2015年8月施永青重掌集團主席一職,帶領中原收復了失地。這一年他對內地代理的賺錢方法印象甚深,部分對手發展一條龍業務,除地產中介外還同時經營裝修、網上理財、借貸等相關生意,吸引客人一併光顧。

 
▲施永青(左六)安排次子施俊嶸(左七)到利嘉閣工作。(何潔霞攝影)
 

中原與騰訊合作   展開反擊戰


他分析說,地產客戶甚具質素,鏈家藉提供代理服務,掌握客戶習慣等大數據,再用作營銷吸金:“內地有句流行用語叫羊毛出在豬身上,賺錢的不一定是本業(代理服務),一些行家做地產中介生意,不賺錢無所謂,只是用來累積一班優質客戶,他們幫襯其他業務會賺得更多錢。”

他認為,如今互聯網帶來新經營模式,是小本經營者挑戰巨無霸的好機會,也是網上代理短時間突圍而出的關鍵。2015年中原也決定三年內投放10億元,升級客戶數據系統、發展O2O和網上理財平台。較早前中原和騰訊(00700)合作,將放盤單位附近街景放在騰訊地圖,給網上搵屋的客人參考,服務先在深圳推出,改善體驗留住客人:“人家做得好的地方要學。新冒起的代理,網上平台都做得不錯,方便客人,我們都要善用科技。”

施永青形容轉型過程總是艱苦,與再創業幾乎無異,還要迫自己“追落後”。他慨歎說:“其實中原的步伐已經走得快過很多行家,九十年代中已經建Database(資料庫)、做網上公開資訊、1999年出中原地圖,免費給社會人士用,比Google Map還快。不過我們無Google的財力,做不了航拍街景。”

 

改善公司管理方針


中原業務遍布內地30多個城市,施老闆一向篤信無為而治策略,給予員工空間自主發揮,不過內地經營艱難,他也開始檢討這套管理法。他說,以前中原相對散漫,香港有好的監管機構和法治環境,我可以無為而治。內地環境就不同,一些代理道德水平比較低,無人管就變無王管,所以我現在都管多些,他見過有內地代理為促成交易,賄賂稅局官員幫客人慳稅,再和官員瓜分稅款;也有員工中飽私囊,和發展商合謀騙佣,令公司應收的佣金損失一半,我們代理幫發展商賣樓有佣金收,都有成千萬元。同事騙公司說只收到一半佣金,剩下的變了壞賬,其實就私底下和發展商分佣。我們叫做天地會,天一半地一半,員工袋了一半錢,公司只收番一半,但有時你都要信同事,逐個項目管都管不了。

現在他於內地公司設立內部反貪腐小組,懲罰違規代理,希望減少公司損失:“以前我的想法是,有錢賺已經不錯,但這個世界無完美,間中有一、兩個害群之馬,後來才發現情況在內地很普遍,但我都信大部分員工是好,如果個個這樣做,中原早就執笠啦!”

 

籌備上市計劃暫擱置


對手鏈家為爭奪人才,曾以額外佣金利誘中原員工過檔。施老闆當時向員工大打信心牌,向全體員工發放花紅,提高佣金比例,穩住軍心:“我們舖和代理比對方少,但人均和舖均收入都高過對方。我跟同事講,不要被他們嚇窒。”

施永青說,當時中原手頭有約20億元現金,如果要借貸打燒錢戰,絕對可以一拼,但仿傚對手不計成本的行事方式,最終可能後勁不繼:“錢有效就不怕燒,但2015年他們殺到落來,深圳業績仍然比中原差。我不喜歡靠財大氣粗,如果中原最初上內地就打燒錢戰,一早燒死好多細行家。”

當時為了應付這場持久戰,他宣佈籌備一年內上市,集資100億元,以充足彈藥和內地行家應戰,然而另一股東王文彥不同意,未能就上市達成共識,需擱置計劃。

施永青笑說,鏈家大規模發展,請那麼多人,戰火久了,鏈家都頂不住,最後打不敗中原。


倡釋放用途增供應


記者問及香港特區政府正式成立“土地供應專責小組”,檢視土地供應來源與政府現行措施有何意見。他表示,開拓土地的工作刻不容緩,希望專責小組盡快完成工作,就政府未來的土地開拓工作提出整全的建議。

房屋問題是本屆政府施政的重中之重,香港市民最希望政府能夠處理房屋問題,具體回應他們的置業安居訴求。

他認為,香港並非沒有可供興建樓宇的土地,而是缺乏開拓土地來源的共識,所以政府成立由專家領導的專責小組去解決有關問題。

他又指出,郊野公園用地“絕非神聖不可侵犯”,政府可研究發展郊野公園邊陲地帶的土地,尤其是鄰近市區、基建,生態價值較低的土地,改變用途作住宅發展,始終市區物業受市民追捧,就算面積細細的市區納米樓,也不乏用家及投資者承接,但有關土地上的公、私營物業比例,則要再作商議,畢竟目前大前提為如何增加土地供應量。

 

香港樓市不會爆煲


記者問施老闆香港樓市會否爆煲,他說,香港的樓價多年來一直被說成已與用家的購買力脫節;如果真是這樣,那何來這麼多的買家?還經常地把新盤搶購一空,難道他們是不用付錢的嗎?

“有人說,他們不是真正的用家,而只是炒家,樓價是給炒家的資金扭曲了。為此,政府向短期轉讓的行為徵收額外印花稅,令炒家幾乎絕迹。然而,樓價依然升個不停,於是又有人說,這是外來買家與非首置者仍繼續買樓所造成。為此政府又推出買家印花稅與非首置的印花稅,令這類交投大幅減少。但樓市的升勢卻依然抑壓不住。有人認為,現時入市的人,雖然在法律上屬首次置業,但不一定是用家,他們只是利用家庭中未有樓的人的首置身份來避繳印花稅罷了。這是託詞,香港的私人住宅的空置率只有3.8%,使用效率高於世上絕大部分地方。很明顯,香港的房屋問題絕非使用效益低,而是供應不足。政府應對症下藥,而不是勞師動眾去根查買家自用至什麼水平。”他說

他強調,現實情況是,香港的家庭住戶有2,522,900個,但今明兩年的私人住宅落成量,分別只有17,120個與19,530個。年供應量皆不足家庭住戶總數的1%。這即是說,每年只需要有1%左右的家庭新踏入置業的階梯,就足以消耗盡這些新的供應,並把樓價維持在現有水平。若新踏入買樓資格的人有多過1%,就有機會把樓價推高。

他笑說,坊間常有人做民意調查,問是否覺得樓價太貴,當然不會有人覺得平。民調又會問市民近來是否有買樓打算,說“有”的比例亦不會高。但這不一定代表樓價已與購買力脫節,新樓不會賣不出去。原因是新樓宇的供應太少,根本不需要這麼多的人想買樓,兼且買得起,已可以把供應消化。

現實是香港有三成人住公屋,五成多一點的人有自置居所,而餘下的一成多不到兩成的家庭中,亦有一半在輪候公屋。因此,真正需要置業的人可能不足一成。由此可見,要看新樓的市況,根本不宜作全民性的意見調查,有針對性地了解這一成人的取態才有意義。否則只會得出錯誤的結論。

他強調,香港今年的加薪幅度雖然不高,但統計處的數字卻顯示,月入超過十萬元的家庭卻比去年增加了18%;相反,月入低過一萬元的家庭卻只減少了6.4%。這顯示,愈是高收入的人,愈有機會增加收入;但低收入的人卻相對停滯不前。只是這批低收入的人士,原先就不是私人市場的潛在買家,所以他們即使收入增長緩慢,對樓市也影響不大。

施永青拿出前線的同事數據對記者說,香港仍不乏來自各階層的買家。他們就遇過一對夫婦,男的做地盤,女的做酒樓,一樣可以買樓。我也有朋友,男的揸的士,女的在投注站工作,一樣自置物業。只是香港有些年輕人覺得這樣做等同做“樓奴”,他們寧願等政府為他們出政策更上算。但香港是自由社會,容許有人選擇做“樓奴”,而他們的購買力,一樣對樓價有支持作用。

記者問施永青,現時戰況已平靜下來,會否再考慮退休,他說,不考慮,他可以做到90多歲,他子女都在中原工作,正接受他的接班培訓。










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