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歷來最大宗官地轉讓 恒地接盤 海航160億售兩啟德地
[ 2018-02-14發表]
[經濟導報網訊]
 
海航旗下香港國際建投昨日突然宣佈,向恒地出售啟德兩幅地皮,總代價約159.59億元。
 
海航集團近年以天價連奪啟德4幅住宅地,為中資進軍香港樓市一個重大事件。海航旗下香港國際建投(687)昨日突然宣佈,向恒基地產(012)出售啟德兩幅地皮,總代價約159.59億元。售價較地皮中標價高出約12%或17億元,一旦交易完成,料為香港歷來最大宗上市公司官地轉讓個案。
 
對於有關交易,國際建投副主席劉軍春於新聞稿強調,由於市場對啟德區域發展前景非常看好,多間地產商跟公司接觸希望尋求合作。「恒地是香港地產龍頭企業,相信恒地參與啟德區域的地產開發,能夠發揮恒地的品牌效應,提升啟德區域開發水平。同時帶動公司旗下另外兩幅啟德地的價值提升,增加協同效應」。
 

帳面有約12%升幅

 
劉軍春並指出,是次交易可以讓公司前期投資的基金可以提早回籠,帶來理想回報,有利於公司更好集中餘下兩幅啟德地,以及其他業務的發展。至於未來會否出讓或與其他發展商合作發展餘下兩幅啟德地,國際建投透過公關回覆媒體表示,未有其他想法,會集中發展該兩幅啟德地。
 
綜合而言,海航集團是次賣出啟德地,單計中標價,帳面上有所升值。據資料顯示,是次售出地皮為啟德1L區3號及1K區3號地盤,地政總署分別於2016年12月及11月批出於海航旗下公司,中標地價逾54.12億及88.37億元,即合計逾142.49億元,海航持有逾1年,帳面有約12%升幅。
 
值得一提是,1L區3號及1K區3號地盤樓面尺價約13600及13500元,為區內樓面尺價最高及次高水平,較2013年批出區內部分地皮高逾30%。當年兩地批出後,區內新盤樓花更即見高升,尺價約1.7萬元慢慢升至逾2萬元。
 
該樓面尺價再加多12%,就已逾1.5萬元水平。恒地是次以逾1.5萬元購入,不難想像未來賣樓時樓價會賣高一大截,難怪恒地發言人回應有關交易時,指出集團「很高興」買到該區最靚、可以望到海景的住宅地。
 

原計劃四幅地皮合併發展

 
此外,翻查紀錄,海航曾發新聞稿披露,原本計劃將啟德四幅地皮合併,以一個整體項目發展,並預期於2019年第三季起推售。是次海航改變計劃拆售兩幅地皮前,市場早前其實亦「有風傳出」。
 
早於去年,內地企業海外併購收緊,海航已被指於啟德地或會遇上融資困難。時至去年第四季,海航亦延後了啟德地借貸還款期,及透過組建基金作系內融資,今年初市場更傳出海航跟以新鴻基地產(016)為首的財團磋商債務融資傳聞。
 
另值得關注是,特區政府透過招標出售土地的土地契約,一般有條款規定發展項目須在「建築規約」期限內建成訂明的最低樓面總面積。一般而言,發展商不能在期限內完成,或會被收回地皮。而資料顯示,第1L區3號土地的「建築規約」期限為2022年3月31日,第1K區3土地的「建築規約」期限為2021年12月31日。
 
 

啟德地皮轉售屬個別事件

 
對於海航旗下兩幅啟德地皮轉手予恒地(012),萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文認為,這是正常市場商業交易,一方願賣另一方願買,而交易也反映買家對後市及啟德前景的信心。他又稱,現時私人住宅一手市況不錯,啟德住宅項目賣得好,也加強了發展商信心。
 
林浩文認為,啟德地皮有「第二個核心商業區效應」(CBD2效應),加上近年向政府投地困難,轉向其他發展商買地是其中一個增加土地儲備的方法。他又指香港是自由市場,政府不可能禁止市場正常交易活動,而且「起樓」亦有不同風險,相信買家發展商「已計好數」。評價地皮時,他表示該地易於規劃發展,鄰近未來地鐵站,相信項目最後是九龍站一般的豪宅發展項目,高層單位可做特色戶。
 

地皮高價轉手影響屬中性

 
中原測量師行執行董事張競達表示,海航向恒地售出的兩幅啟德住宅地皮,每尺樓面地價約1.5萬元,地皮尺價雖創區內新高,但溢價實與樓價升勢同步,料是次地皮高價轉手影響屬中性。
 
張競達相信,該地皮的成交尺價將成日後啟德地皮新指標,預計地皮連建築成本,尺價約2.2萬元,項目落成後每尺售價料可達2.7萬至3萬元。他補充指,轉售地皮涉及複雜因素及風險,注資合作亦須視乎雙方發展理念等,相信今次地皮沽售屬個別事件,未必成趨勢。
 
來源:香港商報
 



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