首頁 > 封面專題 > 正文
香港樓價高踞不下前因後果
The causes and effects of Hong Kong’s unfailing high housing prices
本刊記者 何潔霞 [第3412期 2018-02-12發表]
明明今年香港的私樓供應是稍為增加了,明明利息在未來只會看升不會下跌,明明樓價已經太高了,那為什麼樓價還在漲?又為何香港樓市常盛不衰呢?本刊記者特別採訪專家學者,分析香港樓市持續上升原因。
 

▲香港樓價身處歷史高位,不但上車客難以負擔安樂窩,即使有樓在手的換樓客,也大嘆難以細屋搬大屋,專家學者認為樓市爆煲才會回歸正常。
 
 

2003年至今

承接力強勁

 
香港測量師學會副會長香港菁英會執委香港專業及資深行政人員協會理事躍動菁專主席林力山接受訪問時表示,要談香港樓市常盛不衰,就要先看樓市半世紀以來的歷史,他以分段週期細說分析。
 
第一週期(1960年代中至1980年代初):香港從二次大戰結束走出陰霾,人口急劇膨脹,至1965年樓價達到頂峰。翌年內地爆發文化大革命,香港無可避免受到波及,局勢動盪,繼有1967年暴動等,樓價一路下調至1960年代末。政府隨後不斷推行民生政策,漫長的牛市隨之展開至1981年,一些著名的香港發展商就是在這段時間發展起來。
 
第二週期(1980年代初至1997年):1981年,樓價再次達到頂峰,但80年代初美國為壓抑通漲大幅加息,導致全球息率暴升。他還記得他舅舅購買“沙田第一城”第一期單位時的按揭利息是22厘。這時再加上中英就香港前途談判處於拉鋸局面,樓價急劇下調約40%,到1984年才走出谷底上升。其間就算是1987年環球股災、1989年六四事件、1990年海灣戰爭,樓價都大致沒有受到影響,一路上升至1997年。
 
第三週期(1997年至2003年中):1997年樓價見頂後,隨着亞洲金融風暴下跌達七成,而且是跌了6年之長,其間曾出現的“小陽春”都一一被科網股爆破及沙士肆虐所淹沒,這時曾出現高達10萬個負資產家庭,是香港歷史上最黑暗的日子。
 
第四週期(2003年尾至現在):從2003年尾開始,樓市再重新起步,其間就算是經歷了2008年金融海嘯及政府推行辣招震懾炒家及外來投資者,樓價都只是大漲小回,勢頭不但從未逆轉,而且承接力強勁。
 

供應不足是問題所在

 
經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任關焯照表示,香港樓市在1998年亞洲金融風暴受重創,從1998年至2003年長達5年時間內,香港樓價一直呈現跌勢,直至2003年SARS爆發,香港樓價較高峰期跌去了七成。從2004年開始,香港的樓價伴隨着經濟的回升快速反彈,不僅在短時間內回升至亞洲金融風暴之前的水平,而且不斷上漲。
 
不過,在2008年美國爆發金融海嘯,令香港經濟大受衝擊,樓市再下跌,一瀉千里。幸好,經過一個短暫的調整之後重拾升軌,在剛剛過去的2017年,香港樓價在高位基礎上再次上漲了13%。
 
從2004年開始的香港樓價持續上升達14年之久,而且似乎還看不到有停下來的迹象。由於本輪樓價上漲週期長,幅度大,勢頭猛烈,因此特區政府早在2012至2013年期間便推出了多項嚴厲的樓市調控措施,包括15%的買家印花稅和20%的超額印花稅等。但香港的樓價始終沒有被壓制下來
 
關焯照分析說,5年前港府已經公佈了未來香港土地的供應規模大約只有400公頃,但現時香港外來人口不斷增加,住房需求不斷增大,且國際資本一直十分鍾情香港樓市。可見現時香港樓市已嚴重供不應求,而且未來有限的土地供應也遠遠跟不上社會對樓市的需求,故供應嚴重不足將是香港樓市的一個無法化解的難題。
 

高地價政策令樓價高企

 
祥益地產總裁汪敦敬也表示,房屋是基本生活需要,惟樓市之中難界定住房需求、投資及投機,而且買樓通常涉及高槓桿及長期貸款等因素,當樓市過熱,引發泡沫並爆破,可對經濟造成深遠影響。以1990年代的香港樓市為例,當時香港形成一個非常大的樓市泡沫,最終在1997年第三季爆破,隨之而來的是非常痛苦和難忘的經驗。樓價6年間累跌66%,經濟一年內收縮9%,失業率從1997年最低的2.2%,跳升到2003年的8.5%。
 
樓市也直到2003年才開始從低位逐步回升,其後的樓價升幅卻來得異常持久,至今已是連續13 年的大牛市。香港連續七年被《全球樓價負擔能力調查》評為全球最難負擔城市,港人要19年不吃不喝才能供完層樓,難怪樓價高成了社會焦點。
 
由2006/07年度到2015/16年度十年間,政府從地價、印花稅、差餉、物業稅等項目賺取的收入達1.38萬億元,佔期內政府整體收入35.2%。不少人相信政府過分依賴地產相關收入和推行高地價政策,令政府根本無決心打擊樓價,是香港出現高樓價的主因。據統計,早於2014 年香港樓市物業總市值已達到20.6萬億港元,可買下將近兩個紐約或三個新加坡。樓價高踞不下,香港市民怨聲載道。
 
 

內地投資大增

促旺香港樓市 

 
中原集團主席施永青接受電話採訪時表示,在各項基本因素都轉差,而政府的抑市措施依然維持下,香港的樓價仍高踞不下,實在令有些人意想不到。不過,他強調,出現這種情況,或許可以用以下的理由去解釋。
 
一、就是內地的因素。手上有一定財富積累的內地人,都想分散投資。香港有聯繫匯率,走資來港又比去其他地方方便。於是成了內地人的資金避難所。而這些來港的資金,對投資房地產似乎情有獨鍾,導致香港樓價不斷創新高。現時,香港不時都會有價值數以十億計的一棟棟的寫字樓成交;而山頂豪宅的成交更已突破十萬元一呎。如是令到市場的情緒非常高漲。
 
再加上近年來港謀發展的內地地產商亦比以前增加,他們的取態一般都比香港的發展商進取,在投地時往往出價很高,導致麵粉價有超越麵包價的趨勢。一般人會覺得,既然地價亦要賣這個價錢,再加上建築費與發展商應有的利潤後,將來的樓價一定不會便宜,這亦令人們對後市可以有更多的幻想。
 
二、由於香港樓價正處於歷史高位,因此投資者手上的物業大多數都處於盈利狀態,所以大家的心情都非常好,有些人會覺得投資地產特別旺自己的命格;有些甚至會覺得自己對投資地產別有心得,已掌握了一套投資地產必勝術。現實是投資地產能賺錢的人何只他一個,幾乎所有投資地產的人現在都賺錢,他並沒有比其他人技勝一籌。然而,處於這種心理狀態的人,最樂意加重房地產投資的比重,甚至會利用提高槓桿的方式去增加投資。
 
他指出,以上兩種因素都令到香港樓價高踞不下。反映樓價的中原城市領先指數CCL在2008年初時約為70,到了現在2018年初,已攀升至166。
 

料爆煲才會回歸正常

 
那麼究竟如何可讓樓價下跌?或者把要求降低一點,如何讓樓價不再上升?林力山認為,順其自然是永恆的定律,只要大家記着樓是用來住的至理名言,在能力範圍內買樓住是可以的。他相信政府亦會傾盡全力維持樓市健康發展及穩定供應,並且創造更有效的置業階梯,這才是大家正確的思想方向及值得期待的東西。
 
關焯照就強調,香港樓價早已形成龐大泡沫,一般家庭根本難以置業。他指出,過去幾年樓價瘋升,政府需要負上責任。剔除曾蔭權年代沒有造地外,政府的辣招和金管局過分收緊按揭為二手樓帶來嚴重後遺症,二手樓的流動性大減,最終拖累樓宇的整體供應量。現時政府和金管局卻未有改變現行措施,變相助長樓價繼續攀升。
 
另外,低息環境也對樓價產生支持作用,雖然美國的加息週期已啟動,但本地的主要息率,例如港元最優惠利率(P)卻維持不變,即使H按(與銀行同業市場利息掛鈎的按揭)的息率已升至封頂價,香港銀行仍然拒絕加P,這是令樓價一直高企的原因之一。
 
他說,假若美國聯儲局在今年年底前加三次息,香港銀行可能不會跟隨加息。聯儲局加息三次,即是年底前聯邦基金利率將會升至2.25厘,這會構成香港銀行加息的壓力。但即使銀行加息或甚至追加,在聯匯制度下,同業拆息例如一個月拆息,也只會升至接近2.25厘,即是P只會加大約1至1.25厘,以這加息幅度,不能夠將樓價壓下來。
 
他更笑說,現時買樓“靠父幹”已成為支持樓價的新資金渠道。根據金管局對傳媒的解釋,父母透過抵押自身物業或將物業加按仍是少數,但不少中產家庭有豐厚儲蓄,大有可能利用儲蓄幫助子女置業,金管局不應低估這部分的資金。華人社會中,家庭成員互相借貸時有出現。有一項關於借用資源購買房屋的調查顯示,在2011年有大約四成的置業者資金來自父母、兄弟或親戚,反映這個資金來源是非常重要的。
 
他強調,以上幾個因素為樓市注入不少購買力,看來樓價瘋升狂潮都是要炒到爆煲才會回歸正常,屆時又不知會有多少市民陪葬了。
 
汪敦敬就認為,現時樓價節節上升,是國際金融市場及樓市出現了新常態,這種新常態除了是美國式的自由經濟日益淡化,以及中國式的宏調管理泡沫的經濟模式日益受到重視之外,在香港樓市供不應求所致。
 
他說,很多人認為香港的土地供應量得到改善,樓價便可平穩下來。這並非必然,近年政府的努力是有目共暏,但改善不單未足夠,而且供應不足其實日益惡化中。看近五年數據,香港平均每年的一手供應量只是上世紀90年代平均水平的六成左右,但人口較1990年多了約170萬人,每年首次新婚約4萬個登記和持單程證移居香港的人士也約5萬個左右,但全港平均每年只得1.6萬伙一手成交。
 
更加龐大的需求隱藏在表面數字之下, 土地註冊處數據,2004~2010年平均每年二手成交量是9.1456萬宗,這段時期既沒有類似沙士的天災,也不是樓市谷底及最高峰。但在2011~2017年在環球量化貨幣下實施了樓市辣招,平均每年二手成交量是4.791宗,即是平均每年減少了的二手成交應是41665宗。
 
這七年的時間內二手成交量減少29.1655萬宗,成交及購買力是存在。撇除短炒部分,需求如何打折也數字龐大,這些市場能量抑壓的部分最後釋放會令市場碎片化和共享化,非社會之福。
 
以上所說的成交量大減,不單止令購買力抑壓,也令業主板塊作出了質上的改變。這仿如“錢罌”一樣,購買力被儲藏起來,香港人在經過1997後的樓市災難洗滌後,有了根本性的改變,原本虛浮地追求資產泡沫的“窮爸爸”,已變為腳踏實地追求低借貸及“供滿樓”的“富爸爸”。
 
1997金融風暴後的大部分香港人進行着一場“持續供樓運動”,2007年的統計處公佈供滿樓的比率是52%,2009年供滿樓的比率約六成,而2016年的人口普查數據顯示,只有34.3%自置居所住戶是有借貸及按揭,而其中有不少其實也是差不多供滿的。
 
他指出,樓價是買家和業主的博弈結果,香港的業主板塊由1997年前的“窮爸爸”變為“富爸爸”。不單只令到業主在市場的博弈能力提高了很多,而且供滿樓的業主還會衍生財富效應,當在樓市辣招之下,財富效應不可以細樓換大樓,就只好變種走向“集郵”買多一些細單位,而礙於市場是由購買力三角形裏面的最上端去接收成交的,這班業主的集郵能力當然高過草根的上車能力,所以最後結果香港人的置業比率是下跌,但擁有多層物業的人士卻增加,樓價難以遏止,恐怕要來多一場世界級的經濟衰退才能可以遏止。
 
而施永青就有不同看法,他說,投資者忽視了香港的政經因素都在轉壞,而被一時的興奮情緒所蒙蔽。他們忽略了情緒因素只是一時的,易變的;而基本因素卻是持續的,最終可以改變情緒的。投資者宜從不同的角度思考一下,他們的情緒有沒有受偏見影響。
 
首先,中國政府不可能讓走資的情況不斷惡化下去,一定會用更強硬的政策去防止資金外流。屆時,本港樓價就會失去一項主要的動力。此外,地價高亦不等同樓價一定會高,發展商一樣會計錯數,做什麼生意都會有機會虧損的。再者,有新的發展商加入競爭,在買地的時候會搶高地價,但在賣樓的時候,卻會為了爭客而壓低樓價。還有一點可以肯定的,是未來利息上升會加快,他認為現時樓價高踞不下的情況,不一定可以長期持續。
 
 
 



一帶一路經自聯
2018全國兩會
聚焦十九大
共築中國夢
深圳鹽田專題
深圳前海專題
《經濟導報》創刊七十週年
《經濟導報》電子雜誌3418期
往期雜誌查閱
按期數查閱
按年份期數查閱
經導全媒體矩陣
經導品牌推廣
經導系列雜誌-《中國海關統計》
經導系列雜誌-《同心》會刊
經導系列雜誌-《文化深圳特刊》
全球商報聯盟