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前景亮麗 供不應求 樓市仍俏
Bright future Demand exceeds supply Housing market remains hot
利嘉閣地產研究部主管 陳海潮 [第3412期 2018-02-12發表]
香港主權回歸祖國已經走過了20個年頭,其間本港樓市經歷波動起伏。而近十多二十年來,隨着國家的興起,無論是在世界政治舞台或經濟層面上來說,對作為中國南大門的香港,都是十分有利的。就以近年內地政府大力推行“一帶一路”的發展,很多東南亞國家將會從中受惠,無論在經濟或人才的對流方面將會有長足發展,香港當然更能受惠。
 

▲香港是自由經濟體系,貧富懸殊的情況自然難以避免,私人住宅的價格亦因應供求定律而變動。圖為德福花園私人住宅樓。
 
經濟向好,住屋的需求自然增加,無論在質量或數量方面都會大大提升,在互動及增加機會的情況下,將可帶動香港邁向更加繁榮的道路,房地產的價格當然可再看高一線。這些年來香港的基建規劃亦以配合大經濟區的方向考慮,就如今年香港將有兩項大型的交通基建快將落成啟用,一是港珠澳大橋,另一則是與內地接軌的高鐵。
 

配合內地一體化發展

港迎新機遇

 
上述兩項跨境基建,再加上最近內地大力推行的粵港澳大灣區概念,在可見的三五七年裏,這三大區域的發展,包括經濟及人才的對流將會更為頻繁,內地及香港趨向一體化已是不爭的事實。大發展區域越趨一體化,港人的機遇將越得到提升,無論就業或做生意均有更多選擇及機會。
 
前景向俏,加上香港地少人多,住屋供不應求,樓價自然反覆攀升。香港樓價高企是事實,但高樓價的背後亦有實質因素支撐,並非全是泡沫式的非理性上升。首先是過去多年積聚的財富效應,加上市場資金充裕,銀行存款總額接近13萬億元,故雖然不少市民欠能力入市,但事實是市場仍有龐大的購買力支撐樓市。
 
其次,地價高昂、建築成本有升無跌,只要市場仍有足夠的購買力入市,發展商便不會做蝕本生意。此外,香港物業早已非單純的基本住屋需求,更加被視為是一種長線的“投資工具”,普遍市民均看好其升值潛力,多願意傾囊入市,因此長期處於供應追不上需求的狀況。
 
因應樓市長升不跌,雖然港府自2010年以來多番推出壓抑樓市的措施,但樓價依然越升越有。根據稅局公佈的樓市辣招稅收統計數字顯示,去年買家印花稅(BSD)及雙倍印花稅(DSD)稅收均有所增加,反映內地買家及海外資金已逐漸適應繳付高稅率,至於本地投資者資金泛濫,需要尋求出路,亦不計較多付稅款以購入物業,盡顯市場對港樓市前景仍然十分樂觀。
 
無論是一手市場或二手市場,樓價早於去年底再度創下歷史新高,總結去年全年數字,我們可以看到:按每宗平均成交價計算,2017年一手私宅高見1,313萬元,除創歷年新高外,更分別較1997年(約562萬元)及2003沙士年(約286萬元)飆升1.34倍及3.59倍。至於二手私宅方面,2017年平均每宗成交價為753萬元,按年升10.68%,並創歷史新高,亦分別較1997年(395萬元)及2003沙士年(172萬元)飆升90.63%及3.38倍。
 
目前本港樓價升勢未止,已連續14個月破頂,連環創出新高,也許不少人心中都有疑惑,會有長升長有的樓市嗎?1997年時的高位急挫教訓會重現嗎?筆者認為,1997年樓價大跌的歷史,就是沒有前車可鑑,當其時的買家對未來信心全失,更加不相信樓價可以重返家鄉,所以大家沽貨的心態非常狠勁。不過,自從有了1997年跌浪及2003年沙士低迷時期的經驗後,今時今日即使樓價受外圍因素影響而下跌,相信大部分持有物業的市民,都絕對不會重蹈覆轍,將物業賤價拋售,樓價不可能出現恐慌性急挫。
 

回歸20年

私宅轉手由蝕錢變大賺

 
從數據上,我們可檢視一下回歸20年來,本港樓市的變化。去年為香港回歸祖國20週年,自1997年起,樓市前後經歷6年跌市及14年長期升浪,而二手私宅在期間轉手的每宗平均賺蝕幅度,正好反映了這些年來的市場狀況(見表1)。當年介乎1998至2003年的跌市期間,二手私宅轉手蝕幅由1998年的13.9%,按年遞增,並擴至2003年沙士年最傷的41.4%。隨後樓價觸底反彈,轉手個案亦開始出現調頭獲利的情況,由2005年的3.8%賺幅,輾轉升至去年大賺近八成(78.2%)的歷史次高水平,可見近年樓價不斷上升,帶動平均獲利幅度亦水漲船高。
 


 
踏入2018年初,利好樓市的消息相繼出現,包括港府明言目前暫不會對樓市加辣,反而立法會通過將換樓期限由6個月延長至12個月,刺激二手市場交投進一步回升。預期農曆年之後,隨着新盤蜂擁而出,整體樓市可被進一步帶旺,一場樓市小陽春早已悄然來臨。
 

供不應求

樓市難望轉勢回落

 
香港是自由經濟體系,貧富懸殊的情況自然難以避免,私人住宅的價格亦因應供求定律而變動;面對經濟向好、股市攀升、富人越富的現實下,要私人住宅樓價不升、甚至是回落,是不切實際的想法。樓價不斷上升,只有有能力者才能入市,對基層小市民來說雖然殘酷,但卻是不爭的事實。
 
相信未來幾年,樓價不一定會急升,但至少會繼續循序漸進地上升,原因很簡單,始終是基於供求的因素。市場上經常有人批判目前的高樓價令很多市民難以入市,但實情是渴求入市的買家仍然絡繹不絕,而每年區區2萬伙的新盤供應亦難以滿足需求。其實在全港700多萬人口之中,只要有1%的人符合資格入市,便可吸納七萬多戶了,足以消化幾年的新增供應。
 
在自由市場的理念下,當市場的樓價上升到市民真的不能負擔時,購買力自然會脫節,樓價便會現實地回落。所以現實的答案是,只要有一小撮人有能力入市,便足以消耗市場上的供應,因此在目前仍處求過於供的環境下,樓價難望下跌。
 
展望2018年,市場上暫未見有明顯的利淡因素困擾樓市;息口走勢雖是目前較主要的隱憂,不過預期不會對本港樓市構成太大壓力,因為即使美國今年能按預期加息3次,而假設香港將跟隨加息兩次,每次1/4厘的話,年內香港全年亦只加息半厘,對供樓負擔的壓力有限,相信無阻市民的入市信心。相反,經濟保持增長,失業率跌穿3%,降至近20年來的新低水平,以及市民收入上升等因素均可增強入市動力,相信足以消弭緩慢加息帶來的負面情緒。
 
至於市場供應方面,預期未來兩年要真正達致供求平衡仍有難度,因供應量短期內仍難望大增;反之,本地及外地資金將繼續展現強勁的需求及入市意欲,當中包括來自內地的資金仍會緊貼參與豪宅市場,故料今年豪宅樓價升幅將不比中小型物業遜色。
 

經濟俏 息口低

今年樓價看升一成

 
依據上述各項因素推斷,2018年樓市可望繼續量價齊升,當中一手市場仍較佔優,預期今年一二手私宅合計登記量將由去年約5.83萬宗,再升約3%至全年約6萬宗的水平;當中一手私宅買賣料達2萬宗,較2017年的約1.85萬宗增加約8%;而二手私宅成交量則會較去年的3.98萬宗,微升0.5%至約4萬宗。至於整體私宅成交金額方面,受惠預期樓價持續上升,2018年一二手私宅成交總值料再升14%,突破六千億元,挑戰6,200億元的1997年以來歷史次高水平(見表2)。
 

 
綜合而言,環球經濟向好,美國有序緩慢加息對本港樓市的傷害性實際不大;反觀經濟好轉,股市再創新高,市場財富積聚,更能支持樓市走俏。加上本港一直有內地市場作為後盾,隨着跨境交通基建逐項落成,配合大灣區的發展,區內經濟增長可期,市場的需求必能蓋過加息的影響。預期2018年本港住宅交投可延續去年的復甦勢頭,一手住宅交投料上試2萬宗,二手住宅則保持平穩發展,而整體樓價更可望按年再升10%。
 



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