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港樓暢旺越升越有
Hong Kong housing markets are with high appreciation potential and demand
本刊記者 胡倩怡 [第3412期 2018-02-12發表]
香港土地矜貴,樓價高企,人所共知。據國際公共政策顧問機構Demographia調查,香港已連續第8年成為全球最難買房的城市,房價所得比高達19.4倍,也就是说,市民要不吃不喝將近二十年才能圓“上車”夢。
 
傳統說法指,樓市每十年一個循環,2008年,受美國次貸危機影響,全球經濟經歷過低迷時期,當時香港樓價微跌。如今踏入2018年,香港樓市究竟升定跌?從開年一個多月來看,可以說是港股越升越勁,港樓則越升越有。
 

▲截至去年12月份私人住宅售價指數報352.8點,較上一個月升1.4%,已連升21個月,亦是自2016年11月樓價指數創新高後,連續14個月創歷史新高。(香港政府新聞處圖片)  
 

租售齊旺

機構代理看高一線

 
港股再創歷史新高,樓市氣氛繼續暢旺。香港差餉物業估價署1月31日公佈的最新數字顯示,截至去年12月份私人住宅售價指數報352.8點,較上一個月升1.4%,已連升21個月,亦是自2016年11月樓價指數創新高後,連續14個月創歷史新高。此外,租金指數方面亦連升20個月,12月份整體報187.3,按月升0.26%,連升8個月兼再創新高。
 
踏入2018年,也已開始出現小陽春徵兆,一、二手樓均湧現破頂成交。面對樓市如此升浪熱潮,各大機構紛紛繼續看高今年香港樓市。
 
穆迪發表報告,預期香港商業物業租金及住宅樓價持續穩定。報告指,按追蹤的香港地產公司的加權平均EBITDA顯示,未來12至18個月將呈溫和增長,升幅約5%至10%,主要受強勁的住宅銷售和穩定的租金收入所帶動。住宅市場方面,穆迪預計一手住宅銷售價格在未來12個月將保持強勁勢頭,主要由於港息上行壓力溫和、銀行間流動性持續充裕及經濟況持續穩定。
 
萊坊最新報告預料,美國聯儲局今年將加息3次,雖然本港或會跟隨美國加息,但加息幅度溫和,故對本港樓價不會有重大影響,並預期今年一手住宅樓價將升5%,豪宅樓價更會漲8%。
 
高力國際亦發表報告,預期今年本港物業市場將繼續保持活躍,由於市場對經濟增長信心增強、負利率環境持續,加上來自中國的資金繼續流入,物業價格及租金將會繼續上揚。而其他外部因素例如利率上升及美國稅制改革將會收緊本地市場的資金流動性,料今年經濟將維持增長勢頭,從而支撐物業價格及租金繼續上揚。相關數據顯示,在過去一年,機構投資者在本港共購入了價值超過540億美元(4,212億港元)的各種物業及地皮,使香港成為世界第二大城市房地產市場。展望今年,若利率不會過快上漲,香港的投資市場仍然會保持強勁。在供應少、需求仍強勁,加上實際利率是負的情形下,高力國際推估2018年香港一般住宅價格有機會再上漲8~10%,豪宅則約3~5%。
 
除了樓價旺升,租金亦然。ECA International日前公佈調查結果指本港再次成為亞洲租金最昂貴城市,超越排在第二位的東京及第三位的上海。ECA比較了全球240多個地區,外派員工通常租住區域的租金費用。在香港,國際行政人員常住區域中,一間無家具中檔3房寓所平均月租約1.05萬美元,比東京還要高出超過2,000美元。ECA International亞洲區域總監關禮廉表示,香港人口密度極高,而住宅供應有限,香港過去12個月的整體租金水平有輕微上升4%,此為2014年以來首次有升幅,相信與住屋需求上升有關,但租金仍較2012年便宜,低約8%。
 
 

多因素支撐

樓價續漲難言跌

 
過去一年,香港樓市持續暢旺。由於有多因素支撐樓市,例如土地供應不足,需求龐大,在賣方市場主導下,價格維持高位。即使政府增加土地,地產商也有能力持貨不售,市場依然可將樓價維持高位。而且,受惠經濟表現持續向好,失業率低企、收入增加、低息環境等因素,市場人士紛紛預測香港住宅樓價2018年仍可望有5~10%的增長,實現樓價連漲10年。
 
2018年伊始,繼續有眾多利好因素推高樓市走勢。首先是股市造好,屢創新高,帶來的財富效應令資金流入樓市,產生效應;其次,高地價支撐高樓價。九龍塘龍翔道與獅子山隧道公路交界的住宅用地以124.5億元售出,每平方呎樓面地價高見2.85萬元,創九龍地價新高,觀塘安達臣發展區首幅地皮,日前亦以高價批出,無論是小業主還是發展商,普遍都對後市看好。再者,加上最近政府亦放寬樓換樓退稅寬限期至一年,令換樓客的入市信心增加。如此種種都是刺激樓價進一步上升的推動力。因此,樓價難言跌。
 
香港中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量接受本刊記者採訪時表示,由於經濟向好、全民就業等因素,香港樓市將延續升勢至少一年才會有所調整。考慮通脹等因素,预期今年樓市升幅在5%~10%。他說,現在看來,樓價很難下跌,首先是結構不允許;其次是周邊城市經濟普遍向好,特別是與香港只有一河之隔的深圳,發展迅速,為香港樓市也提供了良好的支撐環境。買家方面,除了本港買家、一眾“靠父幹”(即父母資助子女購房)的新型買家之外,也不乏一些在港居留滿七年後轉為永居的新港人。而且,今年廣深港高鐵和港珠澳大橋的通車,也將有利於刺激樓市向好。因此,樓價升勢難跌。
 
美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,經濟環境持續改善,加上市場潛藏龐大的“靠父幹”需求支持,只要今年加息速度符合預期,低息環境仍然持續,今年樓價仍會穩步上升,同樣料升5~10%。
 
萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文預計,未來三年至四年供應可達標,惟因樓價高企關係,人均居住面積未有改善,市民可負擔之房屋供應不多,估計今年住宅升5%,豪宅升8%。“現時樓價高企,不是一般小市民能負擔,對住宅物業市場造成一定風險,但以現時情況,看不到有任何重大因素令樓價在今年大幅下滑。”
 
日前,中原集團主席兼總裁施永青出席東亞“2018年經濟及市場展望”活動時指出,由於私人市場供應仍嚴重不足,以市場上投資者的負擔能力看,樓價仍有很大上升空間。不過今年升幅料較去年的13%為低,估計達8%至10%水平。他續指,美國加息在初期對樓市的制約作用不會立即顯現,因為經濟發展向好才會導致加息,而經濟向好對投資者有鼓舞作用,因此在初期抵消了加息的負面影响,待到後期加息的壓力才會顯現。

 

未來供應增加

冀改善情況

 
土地問題困擾香港多年。財政司司長陳茂波日前接受香港經濟日報專訪時坦言,看到現時香港人很難上樓,找一個“瓦遮頭”也十分艱難,其實社會上除了心痛外,也有一定的共識,就是要興建多些住宅單位。
 
利嘉閣預計,今年私宅潛在供應3.1萬伙,但依然供不應求。
 
運輸及房屋局日前公佈,截至去年第四季,未來3至4年私宅新供應大約可提供9.7萬伙,較2016年底增加3000伙。新供應包括9000伙已落成但仍未售出的單位、6.1萬伙興建中但未售出或未發售的單位,以及2.7萬伙已批出並可隨時動工的項目。在9.7萬伙當中,估計有7.62萬伙為面積少於753方呎的中小型單位,按季多3%,佔整體供應量78%。預計未來數月將有7幅住宅用地轉為熟地,可提供約3900伙。 
 
在動工量方面,去年第四季共有19個私人住宅項目動工,可興建7700伙,按季多6900伙,令去年累計施工量達1.7萬伙。然而,較2016年底全年2.55萬伙施工量,仍少33%。 
 
仲量聯行研究部副董事車永筠表示,儘管去年私人住宅的動工量較2016年減少約33%,過去五年(2013年至2017年)平均每年的動工量仍較2007年至2012年的五年間多51%。假設新單位會逐步推出,供應量可望持續增加,未來5年住宅新供應每年可達2萬伙,較2013至2017年的落成量多出47%。車永筠又指,由於市場焦點主要集中於新盤市場,在置業氣氛仍然濃厚下,預期發展商的存貨將會獲得市場吸納,惟去貨速度會較慢。 
 
據了解,去年全年私宅落成量累計達1.78萬伙,按年增22%,是過去13年落成量新高。去年一手私宅銷售量則為18501伙,亦創13年新高,按年增11.7%。發言人表示,隨着政府持續有序地增加房屋土地供應,相信未來三年至四年的私人住宅預計供應量將維持在較高水平。屆時,冀望可改善情況。
 
 



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