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政策加碼 港府“辣招”對樓市影響幾何
Effects of government’s “Spicy Policy” to the market
本刊記者 韓放 [第3412期 2018-02-12發表]
剛剛踏入2018年,香港便“勇奪”一項世界冠軍—全球房價最難負擔城市!
 
根據美國市場研究機構Demographia發佈的《第十四屆國際人口住宅調查報告》,香港樓價已連續8年冠絕全球。該項衡量指標的計算方法,是以一個城市的樓價中位數除以家庭全年入息中位數計算,數值愈大,負擔能力愈差。根據Demographia的定義,當倍數高於“5.1”,已屬嚴重超出負擔水準。而香港的置業負擔能力惡劣情況,一直持續高企,2015至2017年,這個負擔指數分別是19倍、18.1倍和19.4! 遠遠拋離東京、紐約、倫敦等國際大都市。
 
香港樓市高速列車越開越快。數據顯示,2017年香港私人住宅樓價及租金指數升幅均為五年來最高,各錄約14.8%及7.9%。至2018年年初,香港樓價已連續上漲超過21個月,且連續14個月創新高。仲量聯行表示,儘管受加息影響,但市場對中小型住宅需求仍將強勁,如情勢不變,2018年樓價會再升10%!
 

港府“辣招”迭出

難阻樓市升勢

 
從2010年開始,香港特區政府就通過增加印花稅、加強物業按揭監管等多項措施平抑樓價,但效果並不明顯,房價在小幅波動中仍保持上揚態勢。
 
早年香港房產市場因炒賣活動熾熱,短期轉售物業圖利的炒家與日俱增,買家利用以確認人身份(“confirmor”,俗稱“摸售”)轉售物業的個案頻生,情況似是越來越嚴重,政府於2010年11月開始發出一招,即凡涉及住宅物業的交易必須支付額外印花稅(SSD),買入物業後只要在6個月至24個月內再轉售,皆須按樓價支付5%至15%稅款。
 
擊退短線投機者後,2012年市道再次蓬勃,同年11月,香港政府即開始徵收“額外印花稅”、“買家印花稅”,限制非香港永久居民購買住宅物業。該政策規定,購買住宅3年內賣房需支付10%到20%不等的“額外印花稅”;非香港永久性居民和所有公司購房需繳納雙倍即15%的“買家印花稅”,加重了非香港永久居民的置業成本。
 
香港中原地產創始人施永青介紹,香港政府未出此“雙辣招”前,香港一手、二手地產市場每月平均成交量約1.2萬至1.3萬宗,出招後6個月內總成交量只有約2萬宗,平均每月3000宗左右,成交量下跌近七成。
 
市況稍為受到控制,投資情緒一時受到冷卻,但香港實在是個非常自由的市場,而且土地長期供應受限,“羊群心理”效應下,樓價連聲破頂。2013年2月香港政府急忙再次提升印花稅。針對二套房的買家,新政策規定200萬港元以下住宅按成交價1.5%繳納印花稅,200萬港元以上則按成交價的8.5%繳納印花稅,較之前的4.25%翻了一番,所以也被稱為雙倍印花稅。而首次置業的香港永久居民買家,和只有一個住宅而換樓的買家,都可獲得豁免。
 
此次“辣招”得到了民意支持。當年的民意調查結果顯示,近63%的受訪市民認為香港樓市政策應維持不變,僅4%的受訪者要求撤銷。調查顯示,有33%的受訪者認為樓市新政效果頗大,近18%的人認為效果很大,認為完全沒有效果的只佔6.5%。
 
近幾年受惠於全球貨幣量化寬鬆和人民幣貶值關係,而且港元跟美元掛鈎又有對沖作用,誘使投資氣氛高漲,內需要求愈加緊張,就連一些質素較平民化,樓價較低的所謂“上車盤”都被推到非一段市民所能負擔的水準。樓市樓價雖然歷練多番措施打壓,但仍反覆持續向上,似乎遠遠未能達至政府的預期目標。於是香港政府在2016年11月5日將從價印花稅劃一提高稅率,所有住宅物業交易均須支付15%稅款並即時執行,只維持首次置業或換樓人士可以獲得豁免。香港政府原意希望增加投資成本就可減低投資意欲,以為可以捍衛首次置業的市民,可惜政策衍生逆思考行為,市場上一夜之間竟多出一大批“首置人士”蜂擁而至加入搶購行列。推出劃一稅率措施不久,離奇事件開始陸續出現,所見的“首置人士”,已不再是普通的年輕夫婦、青年才俊或是中產家庭,取而代之的是某某富豪、上市“二代”或娛樂明星,都以首置身份買樓,又有18歲或80歲的首置人士由親人做擔保買樓。再者,有些首置人士甚至一次性以一份買賣合約購入幾個甚至十幾個單位(統稱“一約多夥”),聲稱作為自住之用!為杜絕多樣化的避稅行為手段,2017年4月政府急忙修改法例:但凡一份買賣合約內購入多於1個住宅物業,均須按劃一稅率15%計算從價印花稅。
 
辣招效力有多大,大家心中有數,問題是效力可以維持多久?樓市的真正危機,在於利息走勢。美國上調基本利率的速度和幅度都屬未知,香港未來定會跟隨美國加息,因此最終會影響物業市場。若樓市出現調整,供樓能力較弱的購房者將可能面臨很大風險。
 

實效低於預期

市場如何反饋?

 
香港差餉物業估價署於2月1日公佈了最新私人住宅售價及租金指數。2017年12月份的私樓售價指數報352.8點,較2016年12月份的307.4點,上升約14.8%。至於租金指數方面,上月指數為187.3點,按年計升約7.9%,也是過去五年最大升幅,較去年僅有的1.4%的升幅,急飆4.6倍,其中A類單位的升幅更達9.3%,跑贏大市,如港島此類單位的平均單位平方英尺租金已升至44港元,貴絕各類單位。
 
面對樓價高企和置業難的兩難局面,市場人士呼籲香港政府放寬樓市辣招。不過,香港政府憂心當樓市逆轉時,會對金融體系及經濟造成大衝擊。經濟學者及冠域商業及經濟研究中心主任關焯照認為,現時樓價雖然超貴,但仍然有不少人爭相買樓,主要是大眾對未來樓價仍然有向上的預期,加上現時理應是主要市場供應的二手供應量,受政府推出的嚴苛按揭條件及需求管理辣招影響,供應量大減,業主要高價才肯賣樓,二手流通量遠低於正常水準,過去四年,每年二手成交量只約4.5萬宗,只及正常水準的一半,即四年來成交量少約18萬宗,供不應求情況由此可見一斑;因此,香港政府如希望短期內增加供應,必須活化二手市場,增加市場的流轉量。
 
關焯照建議,香港政府可先針對有負擔能力的一群,如月入5.2萬至6.7萬港元的中產人士,合理地放寬按揭成數,以助其“上車”置業。與此同時,容許置業者先動用強積金支付首期,不過,隨後要攤分十年補供所用數額;另外又可縮短額外印花稅的轉售罰款期,如由現時的三年減至一年半等,相信這都能增加二手市場的放盤量。供應越多,樓價也越趨穩定。 
 
關焯照又稱,香港政府也應公佈要收回粉嶺高爾夫球會土地作發展,予市場明白香港政府解決土地供應問題的決心,此舉或令香港政府將來較易取用部分郊野公園用地作房屋發展。不過,他認為,除非有“黑天鵝”出現,否則樓價會繼續上升,今年升幅與去年相若,約14%至15%。 
 

加強政策調控

樓市或再降溫

 
香港財政司司長陳茂波於近期指出,現時香港樓價已在“超高水準”,超出普通市民的負擔能力,政府正考慮放寬按揭比例。他還說,不希望外界將港府所思所慮曲解為“減辣”,進而對樓市產生“推波助瀾”的效果,政府只能不斷研究並等待合適時機推出政策。
 
陳茂波在出席香港立法會財經事務委員會會議時發表上述談話。他表示,樓市價格在過去數年急升,2017年11月的整體樓價較1997年高峰時高出大約1倍,2017年第三季度的按揭供款相對住戶收入的比例,進一步增加至68%,遠高於過去20年45%的長期平均水準,當前樓價已超出普通市民的負擔能力。
 
 
為幫助首次置業的香港居民買到住房,香港特別行政區行政長官林鄭月娥在2017年10月發佈的上任後首份《施政報告》中提出,計劃建設“港人首次置業先導計劃”,並表示會與陳茂波研究,是否擴大“按揭保險計劃”覆蓋範圍。
 
根據香港現有政策,首次購買總價600萬港元以下住房的香港市民可享受“按揭保險計劃”。根據住宅總價不等,購買人可申請八至九成不等的貸款。房屋總價超過600萬港元的,購房人不再享受"按揭保險計劃",首付至少需四成以上。
 
但在《施政報告》公佈兩週後,陳茂波表示,目前香港不具備放寬樓市調控政策的條件,現階段“絕對不會考慮"放寬高比例按揭貸款的條件限制。他還指出,有意見認為目前市民置業是因為按揭的比例不夠高,但如果説明有需要但經濟實力一般的購房者從高位入市,實屬危險之舉。
 
近一個月來,香港財金官員轉變態度,稱可以放寬按揭比例的,陳茂波並非首個。據香港媒體報導,2017年12月22日,香港金管局總裁陳德霖曾表示,按揭證券公司的"按揭保險計劃"是市場機制下的金融產品,如有需要,可進行修訂,但他沒有表態是否應該現在修訂。早在2017年9月,陳德霖曾提醒市民,香港必會跟隨美國加息,但市民供樓期限長達20至30年,因此不要過分借貸。
 
陳茂波在會議上另提到,過去數年,香港政府不斷增加住宅用地,隨着住宅項目不斷完工,過去多年住宅單位供求平衡的情況亦會逐步扭轉。他表示,通過增加土地供應以增加住宅單位,是確保樓市平穩發展的首要政策。2017至2018財政年度,香港政府共計興建2.43萬個單位,較1.8萬個的供應目標多35%。
 
至於未來的住宅供應,陳茂波表示,未來三至四年,潛在的私宅新盤供應量將會維持高水準,2017年9月底估計為9.7萬個。另外,港府曾於2017年年初預估,2017年至2021年,平均每年的私宅落成量約為2.03萬個,較2012至2016年的平均值增加七成。
 



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