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港房價難負擔冠絕全球 高租價或掣肘經濟攀升
The world-beating unaffordable house prices and rents of Hong Kong may handicap economic development
本刊記者 李春雨 [第3412期 2018-02-12發表]

▲在仲量聯行最新的研究報告顯示,香港中環是全球寫字樓最昂貴的區域,這裏的企業租戶要比在紐約中城區或倫敦西區多付出近70%的租金。(胡倩怡攝影)
 
稀缺的土地資源使得香港的住宅及寫字樓商品房售價居高不下,高房價不僅壓迫着有置業需求的基層香港市民,從營商成本來看,高房價高租金無疑成為香港優化營商環境的重要負面因素。先前,國際諮詢公司DEMOGRAPHIA對發佈《2018國際住房負擔能力調查》報告顯示:在2017年,香港的住房難負擔指數屬於全球最難負擔的首位,至此香港已連續八年成為全球最難負擔樓價的地區,以房價和家庭入息中位數為計算數據,房價對入息比率由2016年的18.1倍進一步惡化至19.4倍,屬於“極度負擔不起”,處於空前高位。據1月底差餉物業估價署(以下簡稱“差估署”)發佈的香港物業報告(1982年1月~2017年12月)統計數據可見:私人住宅及寫字樓各類單位平均售價、租金自2003年開始至2017年尾已連續上漲15年,私人住宅售價在近21個月更是大幅飆升,升幅創歷史新高。在2017年,香港住宅樓價升幅達14.8%。高額的住宅房價使基層香港市民置業無望轉而寄希望與保障房市場(公屋),但現實的公屋單位遠遠無法滿足巨大的保障房需求量。由高房價所產生的商品房置業問題轉為政府的保障房供給問題,社會矛盾日趨激化,樓價過高對市民造成巨大的生活壓力,已經成為嚴峻的民生問題。
 

生育率下跌

老齡化日趨嚴重

 
高房價使得新婚夫妻承受巨大貸款壓力,更無承擔養育下一代的經濟實力。花旗銀行公佈一項關於“新市民置業意向調查”,指出年輕一群對置業感到愈來愈困難,樓價持續攀升,認為可用400萬元以下置業的受訪者比例逐年遞減,由2012年的79%下跌至2017年的53%。據本刊記者所作的調查:在30~35歲的青年群體中,均表示暫時無力承擔養育下一代的經濟實力,住房貸款或房租已成最大生活開銷,房貸/租佔比家庭入息高達50%以上。香港亦在前不久美國經濟學人智庫(Economist Intelligence Unit)發佈的《2017年全球生活成本報告》(此報告不含住房成本)中蟬聯生活成本全球第2高城市。高房價與高生活成本迫得市民晚婚、晚育,越來越多的青年人放棄生育,社會老齡化問題日趨嚴重。隨着逐年上漲的房價,香港人口生育率逐年下降。香港政府統計處在去年12月發佈《香港人口趨勢1986~2016》報告,指出在過去30年間,人口持續趨向非年青化及老化。15歲以下的人口數目及比例顯著下跌,反映生育率不斷下降。適齡學童人口顯著減少,而退休年齡人口大幅增加。由於人口老化,65歲及以上的人士在人口中的比例(不包括外籍家庭傭工)則從1986年的7.7%持續上升至2016年的16.6%。報告顯示,香港市民的生育率隨已婚時間改變,香港女性的初婚年齡中位數從1986年的25.3歲上升至2016年的29.4歲,女性主要的生育年齡延长至25至39歲。
 

 

高房價撐爆保障房市場 

高房租致貧困加劇

 
香港超高的商品房價使得大部分基層市民無力置業,轉向申請政府保障房。這一現狀導致香港保障房市場需求日趨龐大,供需極度不平衡。在政府發佈的《長遠房屋策略~2017年週年進度報告》中顯示,截至2017年9月底,全港公屋申請量已達28萬戶,而未來5年公屋落成數目只有7萬多個公屋單位,一般申請者的平均輪候時間為4.6年。據該報告最新房屋需求推算,2018~19至2017~28年度十年期的長遠房屋需求介乎41.9萬與46.31萬個單位之間,加上因應私人住宅單位的空置情況所作的調整後,港府未來十年的總房屋供應目標定為46萬個單位。在供應目標的分項中,公私營房屋新供應比例繼續維持在60:40。以此推算,公營房屋在未來十年的供應量僅為28萬戶,對應截至17年9月底全港28萬的公屋申請量,未來10年的公營房屋供應僅能滿足現時需求量,在此數據下,未來10年,公屋輪候時間預計將從現時的4.6年向10年延長。
 
巨大的公屋需求量以及政府建屋的時間限制無可避免會繼續對輪候時間造成壓力。在現有的政府能力範圍內,保障房的缺口及輪候時間隨着市民需求量的增大連年上升。住房問題日趨嚴重,基層市民因支付高昂的住房租金而導致貧困情況加劇,而有能力購置“上車房”的年輕夫妻也因負擔貸款的經濟壓力無力或延緩養育下一代,商品房的高價所導致的連鎖效應激化着市民對政府的不滿,高房價高房租的經濟壓力衍生基層貧困加劇、集群性精神疾病等一系列問題。
 
高租金加劇基層貧困情況,市民精神健康堪憂。4.6年的公屋輪候時間意味着近乎5年的租房時間,許多低收入的基層市民因經濟能力有限,只能租住狹隘陰暗的劏房。明愛基層組織發展計劃(以下簡稱“明愛組織”)公佈了《2017深水埗基層住戶租住困境報告書》,報告顯示,在該次調查中二人或以上的受訪家庭入息中位數低於貧窮線,屬於在職貧窮戶,一人受訪者收入中位數亦接近最低工資水平。房屋開支佔了受訪者日常開支很大比例,租金佔入息比例(簡稱:租收比)中位數高達 34.5%,六成受訪者的租收比超過30%,超過租住房屋的可負擔程度。按現時在政府不規管劏房的情況下,租住單位趨劏趨窄小,私樓租金不斷飊升。該報告調查在深水埗地區的200份樣本顯示基層住戶面對的租金壓力指數到達頂點,有85%受訪者表示面對租金負擔有很大壓力,近四分三的受訪者的壓力指數更達頂點,處於極大壓力狀況。今年1月底統計處公佈最新的全港劏房統計數字,根據2016年中期人口統計的結果,全港現時約有9.27萬個劏房,平均一個單位分間成3.4個劏房。住戶人數逾20萬人,人均面積中位數進一步減少至5.3㎡,而劏房租金中位數由4,200港元上升至4,500港元,顯示劏房租戶的住屋狀況越趨惡化,市民精神壓力巨大。
 
明愛組織2017年發佈的《不適切居所及租金壓力下對基層租戶構成情緒危機》調查報告更對市民因高房價所衍生的群體性情緒危機做了詳細調查,報告顯示:房屋開支是基層租戶最主要的生活開支,調查亦發現基層的租金佔收入比例高,住屋造成沉重的經濟壓力。高房價高租金加劇市民精神壓力。過去曾有多項研究指出居住質量與住戶的情緒壓力有顯著的關係,在明愛組織該次調查的樣本中,分別有 45.5%及 44.1%受訪者在評估測試中顯示有抑鬱症及焦慮症的傾向,無穩定居所的基層市民屬於精神健康高風險群組。在調查中,受訪者為面對的租住壓力評分,發現“租金負擔”及“未有安定居所”得分較高,分別為4.34及4.36分,可見高昂的租金及租屋的不確定性為壓力的主要來源。據醫管局數據顯示,全港已有超過三十萬人患有抑鬱症,患者持續兩星期以上出現包括情緒低落及失去動力等生理及心理症狀,嚴重者更會出現自殺傾向。再者,全港約有二十萬人患有廣泛焦慮症,對事物發展持悲觀態度。
 

▲政府擬透過資助非牟利組織或社企租用舊樓,再分間劏房,以合理價錢租予正輪候公屋人士。圖為香港運輸及房屋局局長陳帆早前落區探訪劏房户情形。(大公網圖片)  
 

高價寫字樓

削弱營商環境

 
在商業租金成本方面,據差估署公佈的《核心地區甲級寫字樓租金及售價指數》可見,至2017年12月,香港中環區域的寫字樓租金均價逾1,163港元/㎡(月)。在仲量聯行最新的研究報告顯示,香港中環是全球寫字樓最昂貴的區域,這裏的企業租戶要比在紐約中城區或倫敦西區多付出近70%的租金。人力資源諮詢公司美世(William Mercer)發佈《環球生活成本指數調查》顯示,香港位列全球跨國公司外派僱員的生活成本第二高城市。高昂的住宅租金價格使得跨國人才在香港的生活成本高昂。高昂的寫字樓租金大幅提高了企業的營運成本,高房價高生活成本而來的企業僱員薪資成本增加削弱香港營商環境,在先前世界銀行發佈的《2018營商環境報告》中,香港從全球第四位跌至第五位,在營商環境指數方面被韓國超越。高房價高租金已成為削弱香港營商環境的重要因素,而這一負面影響顯要體現在對香港創科產業發展的掣肘方面。創科行業受訪者表示,公司起步階段的兩大主要經濟壓力亦來自於辦公場地租用成本和人工成本。早前林鄭月娥在施政報告中提出稅收優惠政策,不少業內人士擔憂,不斷飆高的租金或抵銷稅收政策所帶來的利好。 
 
 
 



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